3. 관리협회 회원(개인 소유주)간의 시비와 협회 소유권 이전: 지진 발생으로 28세대 콘도를 보수해야 할 가치가 있다, 없다는 문제가 발생했다. 소유권을 융자회사에 이전시켜 주었다. 회원간의 시비 또는 협회 소유권 이전은 협회가 결정할 것이 아니며 법원 명령에 의해서만 이전 허락을 할 수 있다.


4. 협회비: 협회가 부동산을 운영하기 위해서 각 세대마다 비용을 징수한다. 협회 비는 적게는 매월 150~350달러, 비싼 곳은 500~1,000달러, 아주 고급은 1,000~2,000달러를 지불하고 있다. 이 정도 비용이면 개인이 단독주택을 관리해도 충분한 돈이다. 결국 정원사만 두면 관리를 하기 때문이다. 개인이 외부 전체를 관리하지는 않는 대신에 비싼 돈을 지불해야 된다.

정규 협회 비용은 비상사태 또는 세대주들의 허락 없이는 1년에 20% 이상을 증액시키지 못한다. 그리고 특별세(special assessment)는 회원들의 허락 없이 1년의 회계연도 안에 전체 경비 예산의 5% 이상을 증액시키지 못한다.

협회비는 매년 증가되는 추세이다. 과거에는 협회가 소송에 연루되었을 때는 전체 피해액은 각 개인 소유주에게 분담시켰다. 예로써 물 배수문제로 이웃 관리협회와 서로 소송이 시작되자 수백동의 콘도 중에서 80% 정도가 동시에 매물로 나온 경우를 보았다. 헐값에 판매를 하려고 해도 구입자가 없었다. 불난 소굴에 뛰어 들어갈 사람은 없는 것이다. 현재는 보험에서 처리하는 것을 원칙으로 하고 개인에 대한 부담은 법원이 결정하기로 되어 있다.


5. 협회비 체납시 차압: 협회비를 체납하면 협회가 차압을 한다. 예로써, 98년에 6,100달러가 체납되어 차압을 당한 사람이 있다. 협회가 은행도 아닌데 차압할 권리가 어디 있느냐며 배짱을 내밀어 보았지만 결국 차압을 당했다. 가끔은 한인들도 이런 문제로 문의를 해오는 사람들이 있다. 협회 내에 빈 땅을 소유했더라도 협회비를 지불해야 된다.

협회가 차압한 부동산을 구입했을 때는 구입자는 은행 담보금을 계속 지불해야 된다. 담보권이 협회 저당보다도 우선되기 때문이다. 차압으로 소유주가 된 은행도 협회비를 지불해야 된다.


6. 보험: 콘도 공동 관리협회에서 화재와 피해보상 보험에 가입하지만 개인도 꼭 보험에 가입해 두어야 실내 재산 피해를 보상받는다. 개인은 콘도 소유주 보험(condominium owner’s insurance policy)에 가입한다. 임대 주었을 때는 임대보험(condominium owner’s rental insurance policy)을 구입하면 된다. 만약에 공동 관리협회가 최저 200만달러 이상의 보험 또는 100동 이상일 때는 300만달러 이상 보험에 가입되어 있을 때는 공동 관리지역의 개인 소유주에게 소송을 할 수 없다. 공동 관리협회에 대한 배상판결이 있을 때 개인 소유주에 대한 부담은 면제가 된다. 단 법원에 의해서만 개인에 대한 부담 결정을 한다.

7. 관리: 협회가 개인보다도 관리를 잘 한다고 보장할 수 없다. 나뭇가지 때문에 집안이 항상 어둡고 춥기 때문에 나뭇가지를 잘라 달라고 하소연을 했지만 불응하자 협회비 지불을 중단했다. 결국은 체납된 협회비 5,400달러 외에도 변호사 비용 9,300달러까지 지불한 사건이 있다. 바퀴벌레, 흰개미, 곤충들 때문에 살기가 역겨워서 하소연했지만 부결 당한 사건들도 있다.

콘도 앞의 가로수 나무 뿌리에 발이 걸려서 넘어져 뼈가 부러져서 수술까지 했다. 법원에서는 부동산 소유주는 인도를 관리해야 할 책임이 있고 시청에서는 필요한 수리를 해야 할 책임이 있다고 했다.


8. 협회 결정 준수: 375동의 콘도에 흰개미 방제 비용으로 18만달러 견적이 나왔다. 개인 소유주들은 협회는 건물주로서 쾌적한 주거환경 제공할 의무가 있다고 주장했다. 협회에서는 비용이 너무 많이 들므로 심한 곳만 부분 방제를 결정했다. 법원에서는 협회에서 건물 관리와 수리에 대한 결정권이 부여되어 있으므로 협회 결정에 따라야 한다. 사업적 판단 결정은 협회에 있지 개인 소유주에게는 없다.


9. 건축허가 심의: 정원수 종류 선택, 담을 쌓는 것, 외부 벽 페인트 색깔 선정, 수리에 대한 것도 건축허가 심의를 받도록 규정해 두고 있다. 콘도 담을 새로이 만들기 위해서 관리협회의 건축심의 분과위원회에 신청했지만 부결 당했다. 그러나 관리협회가 월권행위를 하지 않은 이상 그 결정은 구속력이 있다. 그러나 월권행위를 한 경우에 19만8,000달러를 배상해 줄 것과 담을 쌓을 것을 허락한 사건이 있다.

김희영 김희영 부동산/융자 (909)684-3000