공동관리 시작은 1826년에 ‘보스턴’에 있는 루이스버그 공원 주택단지에 28동의 주택을 건설했다. 이 공원의 녹지대 관리를 위해서 소유주들이 서로 협조해야 할 필요성 때문에 1844년에 공동관리협회를 만든 것이 그 시초이다. 그 후 1970년부터는 건물에 대한 공동관리 제도가 시작되었다.

콘도, 타운홈은 다세대 주택의 실내에 대해서만 개인이 소유권을 갖는다. 외부 부동산은 관리협회가 소유권을 갖는다. 즉 한 집에 2사람의 소유주, 즉 외부 소유주와 실내 소유주로 분리된다. 생활환경은 아파트나 아무런 차이가 없다. 아파트 같이 옆방에서 시끄럽게 떠드는 소리가 들려오고, 이웃 방에서 물꼬 터는 소리에 단잠을 깨야 되는 문제가 있다. 이런 문제는 타운홈이 콘도보다는 훨씬 덜하므로 타운홈이 콘도보다는 비싸다.

관리는 소유권을 행사하는 부분에 대해서만 관리 책임이 있다. 즉 입주된 내부 공간 관리와 수리는 개인 소유주가 하지만 외부에 대한 소유권은 관리협회가 한다.

예로써, 유리창의 내부 소유권은 개인 소유주에게 있고 유리창의 외부는 관리협회에 소유권이 있다. 그렇다면, 만약에 유리창문이 깨어졌을 때 50%씩 수리 부담을 해야 하느냐?

개인 소유주가 유리창 전체 수리를 해야 된다. 법적인 의미의 소유권은 외부와 내부로 분리시켜 두었지만 협회 정관 그리고 부동산 사용 제한 규정(CC&R)에 따르면 건물 외부벽면, 유리창, 페인트, 건물 입구의 계단까지도 개인 소유주가 관리해야 할 책임을 부여해 두고 있다. 집안의 정원 관리도 개인 소유주가 해야 된다. 어떤 경우에는 차고 외부 문에 대해서는 관리협회가 관리하는 경우도 있다. 흰개미 방제에 있어서도 어떤 곳은 건물 외부는 관리협회에서 부담을 하고 건물 내부는 개인 소유주가 부담을 하므로 판매자나 구입자에게 불편을 초래하기도 한다. 그러나 어떤 협회에서는 흰개미 방제도 외부, 내부 전체를 개인 소유주에게 부담을 시키기도 한다.

단독주택에도 관리협회가 있는 곳이 있다. 소위 말해서 ‘게이트(gate) 동네’라고 해서 경비원을 세워 둔 곳도 있고 외부인의 접근을 차단하기 위한 방범용 대문을 달아둔 곳도 있다. 단독 주택이지만 공동 관리가 필요한 도로, 정원, 경사, 배수, 오락시설 등을 관리한다. 공동 관리지역 내에서 범죄, 교통사고 등의 피해자가 발생하면 과거에는 개인 회원에게 비용 분담을 시켰다. 그러나 최근 변경된 법에 따라서 협회 보험에서 배상된다. 콘도, 타운홈, 단독주택에 공동 관리를 해야 할 곳이 있으면 관리협회를 구성하도록 법률로 정해 두었다. 개인이 외부 관리를 안 하기 때문에 콘도나 타운홈이 수월해서 좋다고들 하지만 개인이 관리해야 되는 부분들이 있다. 수월한 것만큼 응분의 돈을 협회에 지불해야 한다. 수월하다는 말은 속 빈 강정이다. 개인이 관리하는 것보다는 못할 수도 있다. 비용도 개인이 관리하는 것보다는 많이 지출된다.

바퀴벌레, 흰개미 방제를 하려고 해도 개인 집이면 자기 주머니 풀어서 처리할 수 있지만 전체 콘도를 모두 방제해야만 해결될 때는 간단하지 않다.

관리협회에서는 공동 관리지역의 유지와 소유주들의 안전을 위해서 많은 규제를 한다. 부동산 판매를 할 때는 부동산 판매 간판을 외부에 부착 못하고 집안의 창문에 일정 규격으로만 부착하게 한다던가, 어떤 일정 기준에 도달된 사람에게만 판매한다던가, 애완동물 허용 및 제한, 어떤 색깔의 ‘페인트’를 외부에 칠하지 못 한다던가, 정원에 어떤 나무만 심게 한다던가, 담 내부의 정원 소유는 협회가 소유를 하면서도 정원 관리와 청소는 개인이 관리하도록 되어 있다. 심지어는 사생활에 대한 과잉 감독을 함으로써 문제가 발생하기도 한다. 협회의 명령을 준수하기 위해서는 개인생활에 구속을 받게 되고 자유스럽지 못하다. 결론부터 말하자면 협회가 없는 단독주택이 훨씬 수월하다. 콘도, 타운홈을 구입할 바에야 단독 주택을 구입해야 된다. 관리협회에 대한 실상을 알아본다.

1. 소유권 : 소유권은 분리 안된 공동소유(tenant in common)로 구입된다. 공동 관리구역은 관리협회가 소유한다.

2. 관리협회 운영: 협회의 중역과 관리자를 선출한다. 명예직이고 자원봉사이다. 때로는 전문 운영가를 채용하기도 한다. 이들이 잘못 결정한 피해 배상은 보험에서 처리가 되지만 보험료가 상승될 수 있다. 마음 맡는 사람끼리 살 때는 적은 동수가 생활환경에 좋을 것 갖지만 동수가 많은 것이 편리할 수 있다. 협회비 체납한 사람 또는 말썽꾸러기 이웃이 있을 때 적은 동수는 비용부담이 많다. 협회에서 공사 관련 집행 결정을 잘못 했더라도 면책권을 갖는다.

김희영 김희영 부동산/융자 (909)684-3000