이름 변경은 모기지 페이오프와 무관문> 우리 부부는 그동안 살아왔던 집에 대해 갖고 있던 모기지 융자금 잔액을 완전히 갚게 된다. 몇 년전 우리 부부는 법적 이름을 바꿨는데 처음 우리가 모기지 융자를 받았을 때 작성했던 융자서류에 나타나는 이름과 다르다. 우리가 모기지 융자를 페이오프(payoff)할 때 이 같은 사실이 문제가 되는가.
답> 전혀 문제가 되지 않는다. 단지 귀하가 마지막 페이먼트를 낼 때 별도의 편지를 따로 첨부하고 이 편지를 통해 정중하게 그 페이먼트가 귀하가 내는 마지막 페이먼트라는 사실을 적고 모기지 융자를 페이오프했다는 사실을 기술하는 문서를 30일내로 받을 수 있기 바란다고 쓰는 것이 좋겠다. 만약 이 같은 편지를 보냈는데도 모기지 융자 페이오프 문서를 받지 못한다면 다시 요청하라. 집의 타이틀을 깨끗이 정리하는 것은 대단히 중요한 일이다.
집문서 명의 변경시 고려할 점문> 나는 지금 살고 있는 집에서 15년동안 살아왔다. 같은 집에서 나는 한 여성과 7년동안 사실혼 관계를 유지하고 있다. 나는 이 집을 곧 팔려고 하는데 양도소득이 50만달러가 될 것 같다. 현재 집의 명의는 나 혼자 이름으로 돼 있기 때문에 면세 혜택이 25만달러까지 밖에 안된다. 그래서 면세 혜택을 최대화하기 위해 이 집의 등기부에 이 여성의 이름도 조인트 테넌트(joint tenant)로 넣은 다음 2년을 더 살고 집을 팔아 양도소득 50만달러에 대해 전액 면세혜택을 받을 수 있는가.
답> 조인트 테넌트로 다른 사람의 이름을 넣는 것은 여러 가지 복잡한 법률적 문제가 따른다.
첫째, 이렇게 얻어지는 25만달러의 양도소득을 그 여성에게 선물로 주는 것인지 아니면 그 여성이 이 집에 대해 25만달러를 내고 권리를 갖는 것인지를 먼저 결정해야 한다. 선물로 주는 것이라면 국세청(IRS)에 보고를 해야 한다. 연방세법상 선물은 연간 1만달러까지만 면세혜택이 있다.
둘째, 그녀의 이름을 조인트 테넌트로 얹고 귀하가 그녀 보다 먼저 죽으면 그녀가 이 집의 소유권을 100% 갖게 되며 귀하의 유언장도 이 부분에 대해서는 아무런 영향을 미치지 못한다. 과연 이 같은 결과가 귀하가 의도하는 바인지를 분명히 이해하고 있어야 한다.
셋째, 그녀는 이미 7년동안 이 집에서 귀하와 함께 살았기 때문에 명의를 변경한 다음에 2년동안 더 살아야 세제 혜택을 누릴 수 있는 것은 아니다. 자세한 사항은 세금 전문가와 반드시 상의하기 바란다.
PMI 취소 권한은 융자기관에문> 주택소유주가 모기지 보험료(PMI)를 내지 않아도 된다는 결정을 내릴 수 있는 권한은 누가 갖고 있나. 융자기관(loan servicer)인가 아니면 PMI 보험회사인가.
답> PMI를 내지 않아도 된다는 결정을 내리는 기관은 PMI 보험회사가 아니라 론 서비서들이다. 론 서비서 가운데서도 ‘패니매’나 ‘프레디맥’은 에퀴티가 집값의 20% 이상이 되면 PMI를 취소하도록 하는 분명한 지침을 갖고 있다.
그러나 이 같은 기관과는 달리 PMI 취소에 대한 분명한 지침을 갖고 있지 않는 론 서비도도 있는 것이 사실이다. 만약 주택소유주가 이 같은 론 서비서로부터 주택모기지 융자를 받아 PMI를 내고 있다면 최근 수년 사이 주택가격이 많이 올랐고 요즘은 금리도 아주 낮기 때문에 망설일 필요가 없이 다른 론 서비서로부터 재융자를 받아 PMI도 내지 않고 일반 모기지 융자로 인한 이자 지출도 줄이는 것이 현명하다.
