위임장과 법정대리인<문> 어머니가 돌아가실 때 자신의 집을 우리 네 남매에게 유산으로 물려주셨다. 현재 우리 네 남매의 이름이 모두 타이틀에 올라 있다. 지금까지 이 집은 나와 누나와 남동생이 쓰레기 청소에서 사소한 수리에 이르기까지 모든 것을 관리해 왔으며 여동생은 이 집의 관리에 아무런 관심을 보이지 않았다.
지금 우리 세 남매는 이 집을 렌트 하우스로 바꾸려고 하는데 여동생이 자기의 딸에게 위임장을 써 줄 테니 행정처리를 조카와 함께 하라고 한다. 물론 조카의 이름은 어머니가 남겼던 유언장에는 들어 있지 않다. 이 같은 경우에도 여동생이 조카에게 위임장을 써줄 수 있는가. 그렇게 되면 우리는 조카의 동의를 얻는 것만으로 집과 관련된 모든 일을 처리할 수 있는가.
<답> 그렇다. 위임장(power of attorney)란 잘 알려져 있지는 않지만 법적 효력을 갖는 대단히 중요한 문서다. 위임장은 자신의 자녀만이 아니라 누구에게도 줄 수가 있다. 그러나 위임장은 주의 깊게 준비돼야 하며 반드시 등기될 수 있는 형태로 서명이 들어 있어야 하며 공증도 받아야 한다. 이렇게 지명된 사람을 법정 대리인(attorney-in-fact)라고 부른다.
여동생이 조카를 법정 대리인으로 삼으려는 이유는 자신이 별로 관심이 없거나 또는 귀하의 조카 그러니까 자신의 딸이 자기를 대리해 자기의 이익을 최대한 보호할 수 있다고 생각하기 때문일 것이다.
가장 통상적으로 이 같은 위임장에 따른 법정 대리인이 등장하는 경우는 남편이 갑자기 먼저 전근을 떠난 후 부인이 부부가 공동소유한 집을 파는 때이다. 물론 이 때도 위임장이 갖춰야 하는 제반 조건을 다 갖춰야 하며 이렇게 준비된 위임장으로 법정 대리인이 된 부인은 렌트는 물론 집을 파는 문제까지 자신의 뜻에 따라 처리할 권리가 있다.
’구매 조건부 리스’와 ‘구매의무 조건부 리스’<문> 1년 전쯤에 우리는 우리가 ‘구매권리 조건부 리스’(lease with option to buy)라고 생각한 리스 계약서에 서명하고 현재 살고 있는 집에 이사를 들어왔다. 그런데 막상 이사를 들어와 살다 보니 현재 살고 있는 집이 문제점 투성이라는 사실을 발견했다.
잔디에 물을 주는 스프링클러 시스템도 엉망이어서 하루가 멀다 하고 정원사를 불러야 하고, 벽에는 금이 가 있고, 콘크리트로 만든 드라이브 웨이에도 금이 가 있다. 우리는 문제가 생길 때마다 원래 집을 지었던 개발업자에게 전화를 걸어 어떤 문제가 있는지 설명하고 수리를 해달라고 요청했으나 개발업자는 번번이 거절했다.
그러다가 최근 들어 개발업자는 우리가 서명한 계약이 ‘구매의무 조건부 리스’(lease-purchase)라고 우기며 우리가 현재 살고 있는 집을 사야만 한다고 우기고 있다. 우리는 개발업자에게 여러 가지 결함을 문제점으로 지적하고 집 값을 대폭 할인해 주지 않으면 집을 살 수 없다고 버티고 있으나 개발업자는 막무가내다. 누가 옳은가.
<답> 귀하가 개발업자와 맺은 리스의 계약서를 보기 전에는 누가 옳은지 답할 수 없다. ‘구매 조건부 리스’와 ‘구매의무 조건부 리스’는 본질적으로 다르며 법적으로는 커다란 차이가 있다.
우선 ‘구매 조건부 리스’의 경우에는 테넌트가 리스 기간 내에 구매할 수 있는 권리를 행사할 수도 있고 행사하지 않을 수도 있다. 다시 말하면 구매권을 선택적으로 행사할 수 있다는 얘기다.
그러나 ‘구매의무 조건부 리스’의 경우에는 테넌트가 의무적으로 구매를 해야 하며 그렇지 않은 경우에는 계약을 위반한 것이 된다. 만약 개발업자가 귀하에게 구매를 주장하고 있다면 반드시 모든 결함에 대해 알고 있도록 해야 한다. 그래서 이 같은 결함이 전부 수정된다면 구매를 하는 것이 현명할 수도 있다.
그러나 계약 자체에 따라 귀하의 권리와 의무가 무엇인지를 분명히 하는 것이 선결 조건이며 이를 위해서는 부동산 전문 변호사를 찾아가 계약서를 보여 주고 계약서에 명기된 내용이 무엇인지를 먼저 확인해야 한다.
