주식 담보로 모기지 융자할 수도<문> 나는 55세인데 처음으로 집을 사려한다. 자식도 장성해 콘도나 타운홈을 사게 될 것 같은데 수입은 연봉 4만달러다. 다운페이먼트는 거의 없지만 401(k)에 5만달러가 있다. 그렇지만 401(k)는 꺼내 쓰고 싶지 않은 게 솔직한 심정이다. 한달에 모기지 융자 페이먼트로 내놓을 수 있는 돈은 1,000달러 정도 된다. 요즘은 많이 주가가 떨어졌지만 아직 5만달러는 된다. 집을 사기 위해 이 주식을 처분해야만 하나.
<답> 보통 사람들이 많이 쓰는 방법은 보유 중인 주식을 처분에 다운페이먼트를 만드는 것이다.
그러나 주식을 팔지 않고 다운페이먼트를 만드는 방법도 있기는 하다. ①주식을 담보로 다운페이먼트를 융자받는 방법, ②주식의 일부만을 처분해 집 값의 5~10%만을 다운페이먼트로 내놓는 방법, ③0% 다운페이먼트로 집을 사거나 80~90% 모기지 융자를 얻은 후 나머지 10~20%를 셀러에게 오너캐리로 해 달라고 요청하는 것이다.
①을 사용하면 주식시장과 부동산시장이 좋을 때는 주식으로도 돈을 벌고 부동산으로도 돈을 벌 수 있지만 주식시장과 부동산시장이 나쁠 때는 양쪽에서 모두 손실을 볼 수가 있다. 이 때 주가가 떨어지면 주식을 담보하고 돈을 빌려줬던 회사들은 현금으로 메워 넣을 것을 요구하거나 주가가 더 떨어질 경우 집을 처분하기도 한다.
②를 사용하면 보유중인 401(k)나 주식은 건드리지 않고도 집을 살 수 있는데 다소 위험부담이 많다.
③은 본질적으로 0% 다운페이먼트라는 점에서 같은데 모기지 페이먼트를 제 때 할 능력만 있다면 시도해볼 만하다.
주식을 처분할 때에는 양도소득세를 내야 하는데 소득 세율은 각자의 소득 수준에 따라 다르다. 소득세율이 28% 이상일 경우는 양도소득세가 20%이며 그 보다 낮을 때는 양도소득 세율은 10%이다.
’애드버스 포제션’은 전체를 대상으로 해야<문> 뒷집의 땅이 우리 집 뒤뜰까지 뻗어 있는데 뒷집은 오랫동안 사용하지 않고 있다. 우리도 이웃 뒷집 주인도 그 땅의 어디까지가 각자의 소유인지에 대해 정확한 지식이 없다. 요즘 부인이 뒤뜰에 꽃밭을 만들고 싶다고 해서 자그마한 공사를 하고 있는데 이웃의 땅으로 보이는 지역에도 밖에서 잘 안 보이는 소규모 꽃밭을 만들려고 한다. 이웃집 주인에게 이 땅을 출입할 수 있도록 허가해 달라고 했지만 거절당했다. 세금을 내고 ‘애드버스 포제션’(adverse possession)을 얻음으로써 소유권을 획득할 수 있다고 하던데 어떻게 해야 하나.
<답> 법적으로 ‘애드버스 포제션’에 의해 땅의 일부에 대한 소유권을 획득할 수는 없다. ‘애드버스 포제션’이란 전체를 얻거나 하나도 얻지 않거나 해야 한다. 다시 말해 전혀 시도를 하지 않거나 만약에 시도를 하려면 전체를 몽땅 대상으로 해야 한다는 얘기다. 이웃의 땅에 대한 타이틀을 얻고 싶으면 전체 구역을 대상으로 공개적이고 독점적이며 지속적으로 점유해야 하며 전체 구역에 대해 법정 기한 동안 재산세를 납부해야 한다.
감정서 잘못 돼도 렌더는 책임 없어 <문> 2년전 집을 샀는데 감정서가 잘못 됐다는 것을 지금 알았다. 원래 감정을 했던 감정사에게 연락했지만 회답이 없고 주정부도 부동산 중개업자도 별 관심을 보이지 않는다. 어떻게 해야 하나?
<답> 감정은 원칙적으로 렌더의 이익을 보호하기 위한 것이다. 바이어는 감정사에 대해 손해배상 청구권을 갖지 못한다. 집을 너무 비싸게 구입했다면 그것은 바이어의 잘못이다.
