연방 주택도시개발부(HUD)는 바이어가 주택 모기지 융자를 제 때에 하지 못한 렌더에 의해 차압된 집의 소유권을 넘겨받아 일반 대중을 상대로 경매를 실시한다. 바이어가 부동산 시장에 대한 정보를 찾는데 부지런하면 이처럼 HUD가 처분하는 집을 구매함으로써 좋은 집을 좋은 가격에 살 수도 있다. HUD가 처분하는 집을 사기 위해서는 어떻게 해야 하는지 문답식으로 알아본다.


▲HUD가 소유한 집이란?
-바이어가 페이먼트를 연체한 집을 렌더가 차압할 때 모기지 융자가 HUD에 보험이 들어 있을 경우 HUD는 렌더에게 연체금 일체를 지불하고 문제의 집에 대한 소유권을 넘겨받는다. HUD는 이처럼 소유권을 넘겨받은 집을 가능하면 신속히 처분한다.


▲누가 HUD가 소유한 집을 살 수 있나?
-누구나 된다. 돈이 있으면 전액 현금으로 살 수도 있고 자격이 있으면 모기지 융자를 받아도 된다.


▲HUD가 소유한 집이라면 저소득자를 위한 집을 말하는가?
-가격은 천차만별이다. 그러나 대부분은 저소득층 또는 중산층이 살 수 있는 집들이다.


▲누군가 말하기를 HUD가 갖고 있는 집은 1달러만 주고도 살 수 있다고 하던데 사실인가?
-아니다. HUD도 시가에 기준해서 집을 처분한다. 다시 말하면, 처분 대상인 집의 매매가는 해당 지역에 있는 비슷한 집의 가격을 기준으로 삼아 정해진다는 얘기다.


▲HUD가 처분하려는 집이 보수공사를 해야 한다면 HUD가 보수공사까지 해주나?
-HUD는 ‘있는 그대로’(as-is) 조건으로 집을 처분한다. HUD가 처분하려는 집이 보수공사를 해야 한다면 바이어로서는 싸게 살 수 있다. 물론 HUD가 처분하는 집이 전부 보수공사를 해야 하는 것은 아니다. HUD는 집 값을 매길 때 이 같은 조건도 처음부터 고려에 넣는다. HUD는 이사비용이나 개축비용 또는 에스크로를 일찍 끝내는 데 대한 인센티브를 주기도 한다. 한 가지 기억해 둘만한 사항은 바이어가 융자비용이나 에스크로 클로징 비용의 전체나 일부를 언제나 HUD에 요청할 수 있다는 사실이다. 부동산 에이전트들이 구체적 사항을 알고 있다. HUD는 바이어가 집을 사겠다는 오퍼를 하기 전에 프로페셔널 인스펙터를 고용해 매물에 대해 철저히 검사를 할 것을 장려한다.


▲어떻게 HUD가 갖고 있는 집을 살 수 있나?
-HUD가 처분하는 집을 사고 파는 프로그램에 가입한 부동산 에이전트가 누구인지를 먼저 알아야 한다. 오퍼는 부동산 에이전트를 통해서 해야만 한다. 통상적으로 HUD는 집을 처분할 때 ‘오퍼 기간’을 정해둔다. 이 오퍼 기간 내에 접수된 오퍼 중에서 가장 높은 가격이 채택되는 것이 보통이다. 이 기간 안에 집이 처분되지 않을 경우 바이어는 주말이나 휴일을 포함, 언제나 오퍼를 할 수 있으며 오퍼는 다음 날 개봉된다. 만약 오퍼가 HUD가 보기에 적당하다고 인정되면 보통 48시간 내에 부동산 에이전트가 통보를 받게 된다.


▲오퍼가 수락되면 그 다음에는 어떤 절차를 밟아야 하나?
-부동산 에이전트가 서류작업을 도와주게 될 것이다. HUD는 보통 30~60일 정도의 처리 기간을 인정해 준다. HUD는 이 부분에 대한 이해를 돕기 위해 ‘HUD 소유주택 구매 안내책자’(Buying Your Home-Settlement Costs and Helpful Information)를 준비해 두고 있다. 부동산 에이전트 커미션은 HUD가 부담하며 커미션은 매매가의 6%이다.


▲HUD가 집을 처분하는지에 대한 정보를 어떻게 얻을 수 있나?
-HUD는 웹사이트 ‘www.hud.gov’에 이 정보를 올려놓으며 매일 정보를 최신화 한다. 여기서 관심이 있는 매물을 발견하게 되면 HUD 소유 주택의 매매에 관계하는 부동산 에이전트를 찾아가면 된다.


▲HUD가 처분하는 집을 살 때 어떻게 모기지 융자를 얻을 수 있나?
-HUD는 바이어에게 직접 융자를 해주지는 않는다. 그러나 HUD는 바이어가 집을 살 수 있도록 도움을 주는 여러 가지 모기지 융자 보험을 제공한다. 이 보험에 대한 정보도 웹사이트 ‘www.hud.gov’에서 얻을 수 있다. 그 다음에 HUD의 승인을 받은 렌더를 접촉하면 렌더가 차근차근 융자 절차를 안내해줄 것이다.


▲투자 목적으로 HUD가 처분하는 집을 살 수 있나?
-HUD가 처분하는 집은 대부분 바이어가 직접 거주하는 것을 전제로 한다. 그러나 이들을 위한 1차 경매 시한이 지났는데도 팔리지 않은 집은 투자자를 포함, 모든 바이어에게 집을 살 수 있는 자격이 주어진다.


▲이밖에 HUD가 처분하는 집을 사기 위해 알아야 할 사항이 있는가?
-HUD는 모든 주택 구입자 및 주택 소유주가 현명한 소비자가 되기를 희망하며 이 같은 맥락에서 HUD가 제공하는 ‘소비자 정보’(Consumer Information)를 반드시 읽어볼 것을 촉구한다. 1977년 이전에 지어진 집들은 납성분이 들어 있는 페인트가 칠해져 있을 가능성이 있는데 납 성분이 들어 있는 페인트는 인체에 해를 끼칠 수 있다. 따라서 납 성분 페인트에 대한 부분에 특히 주의를 기울여야 한다. ‘소비자 정보’에는 이 경우 어떻게 처리해야 하는지에 대한 방법도 기술하고 있다.


▲비영리 단체에 대한 특혜도 있나?
-승인 받은 비영리 단체는 정부기관과 마찬가지로 HUD가 처분하는 집을 할인된 가격에 살 수 있다.

HUD 승인 주택문제 상담기관(Consumer Credit Counseling Service)

◇LA: 800-750-2227, 323-890-9500, 323-732-4333 ◇그라나다힐스: 800-750-2227, 323-890-9500 ◇글렌데일: 800-750-2227 ◇롱비치: 800-750-2227, 323-890-9500 ◇리버사이드: 800-947-3752, 909-781-0114 ◇미션비에호: 714-547-2227 ◇벤추라: 800-540-2227 ◇샌타모니카: 800-750-2227, 323-890-9500 ◇사우전옥스: 800-540-2227 ◇샌타바바라: 800-540-2227 ◇샌디에고: 619-232-6454, 858-487-0900 ◇세리토스: 800-750-2227, 323-890-9500 ◇애나하임: 714-547-2227 ◇옥스나드: 800-540-2227 ◇웨스트코비나: 800-750-2227, 323-890-9500 ◇커머스: 800-750-2227, 213-890-9511 ◇컬버시티: 800-750-2227, 323-890-9500 ◇토랜스: 800-750-2227, 323-890-9500 ◇팜스프링스: 800-947-3752 ◇포모나: 800-750-2227, 909-622-7203 ◇폰태나: 800-947-3752 ◇풀러튼: 714-547-2227 ◇헌팅턴비치: 714-547-2227 ◇온타리오: 909-986-7027. 보다 상세한 정보는 ‘www.hudhcc.org/agencies/california.txt’.