최근 들어 드라이클리너의 환경 오염에 대한 인식이 크게 재조명되고 있으며, 특히 그 오염에 대한 손해 배상건으로 여러분들이 고민하는 것을 목격합니다. 크게 네 가지 유형으로 나누는데, 새로 구입하는 상가에 세탁소-여기서는 기계가 있는 플랜트를 말함-가 있어서 1차 환경 조사서를 의뢰하는 경우와, Phase II drilling에 의한 오염 발견시의 정화건으로, 두 가지로 나누면, 랜드로드와 테넌트 사이의 오염 책임소재에 대한 소송건과 현 테넌트와 전번 테넌트와의 소송 경우, 마지막으로 지하수까지 오염이 번져, 이웃 프러퍼티나, 주변 음용수 채취정이 오염이 되어 제삼자 내지는 정부와의 법률문제가 발생한 경우 등이 있습니다.

세탁소에서는 일반적으로, PCE나 TCE라는 유기 화학물질을 세척 솔벤트로 많이 사용해 왔으며, 몇주 전 이 칼럼에서 설명한 바와 같이, 개솔린 등의 일반적인 석유 화학물질이 물보다 낮은 농도로 인해 토양으로 누출되어 지하수로 유입되면 지하수 위에 떠있는 상태로 검출되기 때문에 제거가 비교적 용이한데 비해, PCE나 TCE는 물보다 무거운 이유로 지하수면 밑으로 가라앉아 정화작업에 어려움이 많습니다. 심지어는 기계 밑에 콘크리트가 되어 있는 경우도, PCE/TCE의 높은 침투율로 인해, 콘크리트 구조를 뚫고 지하로 스며들어 토양 및 지하수까지 오염시키는 경우가 많습니다.

지하 탱크와는 달리 주정부의 정화 펀드가 조성되어 있지 않는 세탁소 오염의 경우는 그 정화비용 및 오염의 부담이 상당하기에, 매매나 운영에 있어서 각별한 주의가 요구됩니다.

실제로, A씨는 1984년에서 1987년까지, 3년간 오렌지카운티 내에서 세탁소를 운영하다 가게를 처분했는데, 최근 현 테넌트로부터 오염에 대한 배상을 하라는 통보를 받았습니다.

랜드로드가 최근 재융자를 할 때 융자기관에서 drilling해서 오염 여부를 요구했고, 검사한 결과 상당양의 오염이 검출되었으며, 이에 대한 정화비용을 현 테넌트에게 요구했으며, 도미노식으로 그 파장이 3년밖에 운영하지 않았던 A씨에게까지 불똥이 튀긴 경우였습니다.

참고로 그 세탁소는 약 20여년에 걸쳐 5번 주인이 바뀌었고, A씨도 주인의 한사람으로 울며 겨자 먹기로, 변호사를 선임하고, 환경회사 등 전문회사를 고용하여, 팔방으로 최선의 방어를 꽤하였으나, 본인이 운영할 당시 오염을 시키지 않았다는 결정적인 증거를 제시할 수가 없었기에, 합의 할 수밖에 없었습니다. 25여만달러의 정화비용을 운영한 연도 수에 비례하여 지급했습니다.

이같이 시간이 지난 후 들어오는 소송의 대부분은 랜드로드 등이 자신을 철저히 방어하기 위해 수만달러를 들여, 환경 전문변호사와 환경회사를 고용해서 정화비용을 요구하며, 이에 대해 적절히 대응하지 못하면, 큰 물질적, 정신적 고통을 당합니다.

본인의 오염에 대한 책임을 피하기 위한 최선의 방법은 구매에 앞선 drilling이며, 즉 baseline site assessment입니다. 이는 구입 때 있을 수 있는 오염상태를 조사하며, 팔 때 한 검사와 비교해서, 나중에 원치 않는 법적 절차나 피소를 피할 수 있는 방법 중의 하나입니다.

이런 관점으로 볼 때, 세탁소가 포함된 상가의 구매에 앞서 Phase I 조사는 물론, drilling까지도 꼭 고려해야만 합니다. 환경 법규도 점점 까다로워지고, 규제도 심해지면서, 몇 년 전엔 전혀 문제가 되지 않던 세탁소나 이를 포함하는 샤핑몰의 매매나, 재융자 시 환경조사는 의무적으로 행해지며, 운영한지 5년이 넘은 세탁소의 경우 drilling은 거의 필수라 할 수 있겠습니다.

보통 지난 5년 이상 세탁소를 한 자리는, Phase II를 필요로 하는 것이 많은 융자기관의 관례이기도 합니다. 물론, 수천달러의 추가비용이 발생하나, 장기적인 면에서 Phase I, II, 또는 baseline assessment 보다 나은 방어는 없습니다.

간혹, 지금까지 아무 문제가 없었고, drilling을 한 적도 없는 경우 긁어 부스럼 만들지 않겠다 하는 분이 계시는데, 어차피 나중에 팔 때면, Phase1, 2를 바이어나 은행에서 요구할 것이고, 마지막까지 기다리다 서둘러 하는 것보다, 오염이 있으면 있는 대로 문제의 심각성을 미리 파악함이 바람직하리라 봅니다. 요즈음은 정화 기술도 많이 발달해서, 저렴하게 clean-up 하는 방법도 많이 개발되었으므로, 미루지 말고 미리미리 최악의 경우에 대비하는 것이 현명하다고 봅니다.

JMK 환경회사
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