주택 시장이 아직 강세를 보이고 있다고 하지만 전반적인 미국 경제가 과연 불경기로 빠져들지 여부에 대해서는 아무도 자신 있게 말할 수 있는 상황이 아니다. 경제 전반에 침체의 그림자가 드리우면 부동산 시장도 예외일 수는 없고 이렇게 되면 부동산 시장도 ‘셀러의 시장’을 벗어나게 된다. 그러나 주택 시장이 ‘셀러의 시장’이 아니라는 사실이 곧 바이어의 입장을 무조건 편하게 해주는 것은 아니다. 바이어가 집을 살 때 유념해야 할 사항을 점검해 본다.

▲셀러가 집을 파는 이유를 알라: 셀러가 집을 팔려는 실제 이유가 무엇인지를 알아보는 것은 참으로 중요하다. 셀러가 필요한 것을 정확히 파악하고 이를 충족시켜줌으로써 거래를 훨씬 신속하고 유리하게 할 수 있기 때문이다.

예를 들어, 셀러가 이혼을 하기 때문에 집을 팔 경우라면 셀러는 집을 판 돈을 부부가 나눠 갖기 위해 몽땅 현금으로 받고 싶어할 것이다. 그러나 셀러가 은퇴를 하기 때문에 집을 파는 경우라면 셀러는 어쩌면 집 값을 전액 현금으로 받지 않고 일부는 ‘셀러 파이낸싱’(seller financing)으로 해서 월수입을 원할지 모른다. 이 경우에는 집 값의 일부는 연리 8%로 장기에 걸쳐 갚아주는 식으로 하는 것을 원할 수도 있다. 만약 집이 차압절차에 들어가 있는 경우라면 바이어는 평상시보다 구매 절차를 신속하게 진행시켜야 한다.

실제로 부동산 시장에서는 셀러가 집을 팔려는 진짜 이유를 리스팅 에이전트가 잘 모르고 있는 경우가 놀라울 정도로 많다. 심지어 어떤 에이전트는 셀러가 집을 팔려는 진짜 이유를 물어보는 바이어에게 "그런 것은 바이어가 상관할 문제가 아니다"는 식으로 답변하는 경우도 있으나 에이전트가 이런 식으로 답한다면 그런 에이전트는 당장 바꾸는 것이 좋다. 진짜 프로페셔널이라면 셀러가 무엇을 원하는지도 정확히 파악해야 하기 때문이다.

▲셀러가 집을 샀던 가격을 알아본다: 셀러가 집을 샀던 가격은 공공에게 개방되는 정보이기 때문에 에이전트에게 부탁하면 쉽게 알아볼 수 있다. 그럼에도 불구하고 이 가격을 알아보는 것은 실제 부동산 거래에서는 대단히 중요한 출발점이다.

셀러가 에퀴티가 많으면 그만큼 협상의 여지가 많게 마련이다. 셀러가 집 값이 밑바닥을 쳤을 때 집을 샀고 그 후 집 값이 아주 가파른 곡선을 그리며 단기간에 대폭 오른 경우라면 집 값을 깎기가 그만큼 쉬울 것이다. 에퀴티의 규모가 같다고 해도 장기간에 걸쳐 쌓인 것이고 그만큼 셀러가 이자 지출이 많았다면 얘기가 다를 수도 있다.

▲사려는 집 근처에 문제점이 있는지 알아본다: 리스팅 에이전트는 매물로 나와 있는 집에 대한 모든 질문에 답변을 줄 수 있는 프로페셔널이다. 바이어의 에이전트를 통하거나 바이어의 에이전트가 없는 경우에는 직접 리스팅 에이전트에게 사려는 집을 중심으로 한 이웃에 있는 모든 문제점과 잠재적 문제점에 대해 확인해야 한다. 리스팅 에이전트는 이 모든 질문에 대해 답을 갖고 있지 않을 경우 셀러로부터 답을 가져올 수 있다.

이 때는 예를 들면 "매물 근처에 어떤 문제점이 있는가?"와 같이 ‘주관식 질문’을 던지는 것이 중요하다. 이같은 질문은 리스팅 에이전트와 셀러 사이에 보다 책임 있는 대화를 유도할 수 있기 때문이다.

그러나 세칭 ‘미건법’(Megan’s Law)에 따른 성추행범의 존재 여부는 바이어가 직접 확인해야 한다. ‘미건법’은 특정지역에 성추행범이 사는 지 여부를 공개하도록 한 법인데 이같은 정보의 공개는 셀러나 에이전트의 책임 사항이 아니며 바이어가 관할 경찰서에 문의해 알아내야 한다. 경찰서를 방문한다면 매물이 나와 있는 지역의 범죄율 같은 것도 알아볼 수 있다.

▲셀러가 집에 대한 결점을 문서로 공개한 것이 있는지 알아본다: 캘리포니아주는 법으로 셀러가 집에 대해 알고 있는 결점을 바이어에게 공개하도록 하고 있다. 이같은 법이 시행되는 이유는 셀러와 에이전트를 바이어의 소송으로부터 보호하기 위한 것이다.

그러나 이 법은 동시에 바이어의 이익도 보호할 수 있다. 바이어는 이 법을 최대한 활용해 자신의 이익을 보호하기 위해 노력해야 한다.

이 점과 관련해 한 가지 알아둘 점은 셀러가 ‘있는 그대로’(as is)라는 조건으로 집을 팔 때에도 집에 대해 알고 있는 결점이 있다면 하나도 빼지 않고 바이어에게 문서로 통보해야 한다는 것이다.

그렇지만 바이어로서는 문서로 공개된 결점에만 주의해서는 안되며 의심이 가는 부분이 있을 때에는 주저하지 않고 에이전트나 셀러에게 모든 정보를 요구해야 한다.

▲셀러가 집에 대해 가졌던 문제점의 종류와 수리 방법을 알아본다: 그러나 셀러가 집을 매물로 내놓기 전에 있던 결점 가운데 셀러가 보수공사를 통해 해소한 결점에 대해서는 셀러는 문서 또는 구두로 바이어에게 가르쳐줄 의무가 없다. 그렇지만 바이어로서는 이처럼 교정된 문제라 해도 그 같은 문제가 있었다는 사실만으로도 당황해할 만한 문제가 있다.

집 주위를 둘러싼 언덕이 무너져 내렸던 사실이 있었다거나 지반에 문제가 있었다거나 하는 등 특히 자연환경과 직접 관계가 있는 사항 가운데 이 같은 문제가 있는 경우가 종종 있다.

▲집 근처에 있는 공립학교가 좋아지고 있는지 나빠지고 있는지 알아본다: 이 질문도 ‘주관식 질문’으로 제기해 셀러와 에이전트 사이에 책임 있는 대화가 오가도록 유도할 수 있는 예이다.

보통 바이어들은 매물 근처에 있는 학교가 각종 표준화 검사에서 얻었던 점수들을 다른 학교와 비교함으로써 학교의 발전 또는 퇴보 여부에 대한 결론을 내려는 경향이 있다. 이 같은 비교도 물론 타당하지만 셀러가 자신의 자녀를 매물 근처에 있는 공립학교에 실제로 보내는 지를 알아보는 것도 좋은 방법이다.

바이어가 자녀가 없거나 자녀가 이미 성장해 학교에 다니지 않는 경우라 해도 매물 근처에 있는 공립학교의 발전상에 대해 관심을 갖는 것이 좋다.


▲셀러가 집에 대해 가장 좋아하는 점과 가장 싫어하는 점이 무엇인지 알아본다: 많은 에이전트들은 최종적으로 바이어와 셀러가 매물을 거래하기로 합의하고 계약서를 작성하기 전까지는 바이어와 셀러가 직접 만나는 자리를 마련하지 않으려 한다. 그러나 바이어로서는 셀러를 직접 만나봄으로써 잃을 것이 없다. 경우에 따라서는 셀러 자신도 바이어를 만나기 원할 수도 있다.

따라서 바이어로서는 에이전트에게 셀러와의 면담을 주선하도록 요청해 볼 만하다. 이 때 셀러가 이같은 면담에 응하는 것을 꺼린다면 매물에 대해 다시 한번 생각해 보는 것이 좋다.

일단 셀러와 만나게 될 경우라 해도 실제로 바이어가 처음부터 끝까지 모든 것을 그 자리에서 물어볼 수는 없다. 따라서 이 같은 면담이 주선될 경우에는 바이어가 알고 싶은 사항을 차례로 메모해 우선 순위를 정해서 중요한 것부터 물어보는 것이 현명하다.

이 때 셀러에게 매물로 내놓은 집에서 살면서 무엇이 가장 좋았으며 무엇이 가장 싫었는지를 물어볼 수 있다. 이 질문은 셀러가 실제로 집을 파는 이유가 무엇인지를 확인하는데 도움을 줄 수 있다.

예를 들어, 이 같은 대화를 통해 셀러가 직장을 바꾼다거나 전근을 가게 됐기 때문에 집을 처분하려고 한다는 사실을 알았다면 매물을 살 것인가 여부를 결정하는 일이 훨씬 쉬울 것이다.