테넌트 외 거주자는 퇴거명령 가능문> 나의 테넌트가 자기 친구 여러 명이 자기 아파트로 이사오도록 허락했다. 나와 테넌트가 맺은 렌트 계약서에는 ‘서브렛’(sublet)을 금지한다는 조항이 들어 있다. 나는 테넌트 외에 다른 사람들이 테넌트의 아파트에서 함께 사는 것을 원하지 않는다. 어떻게 해야 하나.
답> 우선 질문에 직접 답하기 전에 ‘서브렛’ 금지 조항에 대해 먼저 설명하는 것이 좋겠다. 테넌트는 자기 친구들이 함께 이사와 살도록 함으로써 리스계약서에 명기된 ‘서브렛’ 조항을 위반했으며 이에 따라 자기 자신의 임차권도 위험하게 하고 있다는 사실을 설명하라. 아마도 이 정도 설명만 해줘도 그 테넌트가 알아 듣고 친구들을 내보낼지 모른다.
그러나 이 같은 조치가 잘 먹혀들지 않으면 계약서 내용을 이행하거나 아파트를 떠나라는 요지의 ‘3일 시한부 경고장’을 보내도록 하라. 테넌트는 이 경고장을 받고 나면 3일내로 친구들이 아파트에서 나가도록 조치해야 하며 그렇지 않을 경우에는 법적 절차를 밟아 강제퇴거를 시킬 수 있다.
만약 이 같은 법적 조치에 대해서도 마음이 내키지 않는다면 해당 지역을 관리하는 주택 프로그램을 알아봐 중재에 의한 분쟁 해결 방법이 무엇인지 확인해 보라.
보증금 너무 많이 받으면 안돼문> 부동산을 렌트 주려고 하는데 테넌트가 되고 싶어 사람이 있다. 그런데 이 사람의 크레딧이 좋지 않다. 이 사람은 자기의 크레딧이 나쁘다는 사실을 알고 있기 때문인지 내가 요구하지도 않았는데 자발적으로 첫 달 분 렌트와 보증금 외에 마지막 2개월 분 렌트까지 미리 내놓겠다고 문서로 제안해왔다. 내가 이 사람의 제안을 받아들여도 아무 문제가 없나.
답> 문제가 있다. 캘리포니아주법에 따르면 부동산 소유주는 테넌트에게 과도한 보증금을 내도록 요구할 수 없으며, 테넌트가 이사를 들어오면서 내는 돈 가운데 첫 달 분 렌트를 제외한 모든 돈은 보증금으로 간주된다.
따라서 테넌트가 자발적으로 돈을 냈건 아니건 테넌트가 처음 내는 돈에 어떤 명목을 붙이던 첫 달 분 렌트를 제외한 모든 돈은 보증금으로 간주된다. 그러므로 이미 테넌트의 제안을 받아 들여 마지막 2개월 분까지 받았다면 되돌려줘야 한다.
이 조항에는 한 가지 예외가 있는데 리스 기간이 6개월을 넘을 경우에는 테넌트가 6개월 분 렌트를 선불로 낼 수 있다.
또 한 가지 이 테넌트와 관련해 유의해야 할 사항은 렌트를 원하는 사람의 크레딧이 나쁘면 이를 근거로 렌트 주는 것을 합법적으로 거부할 수 있다는 사실이다.
주인은 셋집 출입권 있어문> 나는 월별 계약(month-to-month)으로 아파트를 얻어 살고 있는데 다른 아파트로 이사를 가려고 한다. 이사 계획을 통보했더니 아파트 매니저가 내가 이사를 나가기 전에 내가 지금 살고 있는 아파트에 들어와 보겠다고 한다. 나는 귀중품도 있고 고양이도 2마리 키우고 있기 때문에 그렇게 하고 싶지 않는데 내가 그의 출입을 허가하지 않을 권리가 있는가.
답> 없다. 캘리포니아주법에 따르면 주인은 이미 렌트를 주고 있는 아파트를 다른 테넌트에게 렌트를 주기 위해 최소 24시간 사전 통보를 해줌으로써 아파트에 출입할 권리가 있다. 아마도 리스 계약서에도 이 같은 내용이 들어 있을 것으로 생각한다. 만약 처음 리스를 얻을 때 이 같은 규정이 들어 있는 계약서에 서명을 하지 않았다 해도 랜드로드는 그렇게 할 수 있는 권리가 법적으로 보장된다.
