입주자의 전체 매상 또는 순이익에 따라서 퍼센테이지로 임대료를 지불하는 것을 말한다. 입주자의 사업이 잘 될 때는 기본 임대료보다도 더 많은 임대료를 받지만 장사가 안될 때는 건물주도 적게 받겠다는 것이다. 이 제도가 입주자에게는 여러 가지 불편한 점도 있다. 전체 매상이 무슨 뜻이냐, 왜 입주자 장부까지 감사를 하느냐, 입주자의 사업비밀 유포위험 같은 것도 있다. 매상의 종류에 따라서 % 임대에 적용시킬 것과 안 시킬 것을 계약 때 명확히 구분해 두어야 한다. 현재는 인터넷 판매에 의해서 % 임대 계약이나 징수 자체에 어려움이 생겼다. 앞으로는 % 임대료 제도가 없어질 수도 있다.

1. % 임대료 목적: % 임대를 시작한 이유는 높은 임대료를 지불하는 것보다는 매상에 따라서 지불하겠다는 입주자들의 요청에 의해서였다. 이 제도는 상품목록 책자(catalog)를 통해서 판매하던 시절부터 시작된 것으로 알려져 있다. 특히 1970년 이전의 대형 연쇄점(chain store) 회사들이 등장하면서 장사가 잘 될 것인가 아닌가를 모르기 때문에 최저 기본 임대료만 홀가분하게 지불하다가 매상이 올라가면 더 지불하므로 입주자의 위험부담을 줄이겠다는 것이 목적이다. 건물주로 보아서는 인플레이션보다는 높은 이익을 보겠다는 목적도 있었다.

2. % 임대종류: (1)고정된 최저 임대료와 % 임대를 결정해 두고서 2가지 중 가장 많은 액수를 지불하는 방법, (2)최저 임대료 외에 어떤 총 매상을 초과한 부분에 대해서만 % 임대료 가산 (3)최저 임대료는 없고 매상에 따른 %만 임대료로 결정하는 방법이 있다.

3. 전체 매상에서 제외될 항목: 입주자는 수입이 적은 것 또는 할인판매, 고용인에게 판매, 돈을 못 받은 악성 부채에 대해서는 제외시켜야 한다. 또 catalog 판매도 제외시킨다. 물품 판매세금(sales tax), 물건이 반송된 것, 가게와 가게끼리 물품 교환, credit card 회사에 지불된 비용, 로토티켓(lottery ticket) 판매, 특별 주문(special order), 대금 완불 때까지 보관된 물품이나 계약금(layaway), 일반적인 소매판매가 아님 물품판매, 즉 기계나 시설물 같은 것. 이외에도 손님에게 특별 서비스를 해 주고 받은 수수료, 즉 물건 배달료나 주문 생산한 등은 일반 전체매상에서 제외시키고 있다. 그러므로 전체매상에 포함되지 않는 것은 제외시켜야 한다.

Lottery ticket을 판매하고서 2% 수수료를 받는다. 96년에 어떤 건물주는 임대 계약에 전체 판매로 되어 있으므로 복권판매 전체 액수에서 % 임대료 지불하라는 소송을 제기했던 사건이 있었다. 법원에서는 수수료를 받은 액수에 대해서만 전체 매상이라고 판결했다. 그 후부터는 로토티켓 판매 자체를 % 임대에서 제외시키고 있는 입주자들이 대부분이다.

4. 입주자에 따른 % 차별: 대부분은 매상의 6%를 % 임대료로 두고 있다. 그러나 이윤 폭이 적은 수퍼마켓은 1~2%, 보석상은 7~9%로 하고 있다. 그러나 은행 또는 의사, 식당 같은 경우에는 % 임대료를 적용하지 않는다. % 임대는 매월로 지불하면 입주자에게 손실이 된다. 보통 1~3개월로 하지만 6개월에 한 번하면 좋다. 어떤 달 매상은 평균보다도 높을 수 있기 때문이다. 입주자에 대한 차별을 두고 있다는 시비도 있다.

5. 매상 점검: 임대 계약에는 입주자가 계리사를 통해서 판매 매상을 증명하도록 요구한다. 그리고 세금보고서 제출을 요구하지만 재정 보고서도 제출하라는 곳도 있다. 만약에 매월 지불하는 것으로 계약했을 때는 매상이 줄어든 몫에 대해서 건물주가 입주자에게 즉시로 환불하도록 만들어 두어야 한다. 만약에 건물주가 회계 감사를 한다면, 그 통고는 1개월 이전에 하도록 해야 입주자가 준비할 시간이 있다. 입주자는 건물주에게 모든 회계 장부나 정보에 대해서 비밀유지를 하도록 해야 한다. 특히 이웃에 경쟁자가 입주해 오는 데도 건물주는 반경 3~5마일 이내에 가게를 못 열게 해 둔 계약도 잘못이다. 어차피 경쟁자가 들어서면 입주자 매상이 줄어들게 되므로 능력 있는 입주자는 경쟁자를 차단하기 위해서 인근에 영업체를 차려서 경쟁을 해야 할 문제도 있다.

입주자는 계속해서 영업할 것을 계약에서 합의하지 않은 이상 영업을 계속 해야할 의무가 없다. 건물주는 합당한 투자 회수율에 따라서 임대료를 책정하면 될 것이다. 현재는, 많은 입주자들이 % 임대를 지불하지 않겠다고 한다. 왜냐하면 이익금을 빼앗기기 싫다는 이유이다. 컴퓨터의 인터넷을 통한 장사, 영업시간 이외의 장사, 임대장소를 통하지 않고서 판매된 물품은 매상에 포함 안 된다는 주장이며 건물주가 % 임대료 징수하기에는 통제 불능한 상태로 변했다.

김희영 부동산 (909)684-3000