부동산에 환경오염의 문제가 있다는 것만으로 융자나 매입을 주저하는 것은 섣부른 판단이 될 수 있다.
상업적 입지조건이 좋고 앞으로의 개발 가능성이 높은 위치의 부지를 환경오염의 문제로 포기하기 전에, 과연 얼마만큼의 시장성이 있는지를 타진하여 보는 것이 필요한데, 일례로 300만달러의 정화와 조사비용이 드는 부지의 경우, 정화 이후의 시장 가격이 400만달러밖에 되지 않는다면 물론 포기하는 것이 옳겠으나, 1,700만달러의 가치를 지닌 부지라면 20%도 되지 않는 정화 비용을 들여 문제를 해결하고 그만한 상업적 가치를 높이는 방법도 생각해 볼 일이다.
이런 점에서 환경오염과 그를 정화하는데 드는 비용을 부지의 경제적 가치와 상관 지어 분석해본 후, 매입가격을 판매인으로부터 조정 받아 결정을 내리는 것이 현명하다고 볼 수 있다.
Brownfields로 잘 알려져 있는 부지들, 오염이 심하여 상업적 개발이 추진되지 않는 지역을 조사하기 위해서는 그 부동산의 경제적 가치를 전망할 수 있는 전문가들로 구성된 팀이 필요하다. 오염 정화방법, 정화를 완결 짓기 위해 드는 시간과 비용, 정화가 끝나고 나서 결정될 시장성과 그 가치를 충분히 검토하는 과정에서 부지는 이러이러한 문제와 제한적 여건 때문에 특정한 비즈니스로의 개발은 시장성이 없다고 판명될 수도 있고, 개발업자의 비용을 줄이기 위한 융자의 조건, 타입, 몇 개의 다른 금융기관의 다른 프로그램을 통한 융자 등이 결과에 미치는 영향도 무시할 수 없다.
일례로 뉴저지에 있는 카지노들은 1.25%의 총수입을 카지노 재개발단체에 투자하는데 이렇게 거두어들인 약 500만달러에 이르는 기금을 Brownfields의 개발로 이루어진 뉴저지 예술관은 그 수익성에 있어 대단히 성공적인 성과를 거둬들인 것으로 알려져 있다.
이처럼 사립단체에서 기금을 융자하여 그 개발로 인한 수익성을 증명할 수 있는 충분한 사전조사가 이루어진다면 일반 금융기관의 융자 이자보다 월등히 낮은 이자로 자금을 융통하여 투자자들에게 그 이득을 나누어주고, Brownfields의 개발도 이루어낼 수 있는 일거양득의 효과를 볼 수 있다.
매입자가 나서지 않아 쉽게 팔 수 없는 이러한 문제의 부동산들을 처리하기 위해 강구된 방안으로는, 부동산의 가치를 떨어뜨리고 매매를 어렵게 만든 근본적인 환경오염 요인을 발견하여 제거나 보강 등의 절차를 통해 해결한 후, 시장성을 높일 수 있는 상태로 건물 외내부를 개발 또는 개축한다는 대책이다.
구체적인 방법으로, 연방 주택공사(Federal Housing & Urban Development)나 각 지역의 주택개발국(City HUD or Housing Authority) 자체에서 이러한 환경 오염원을 제거하고 새로운 건물로 개축하는가 하면, 사기업의 개입을 통해 매입에서부터 오염원 제거, 개축 그리고 매매까지의 모든 과정을 계약하는 방법도 시행되고 있다.
심각한 환경오염 문제로 인해 버려지거나 미개발된, 또는 제한된 사용만이 가능한 부동산의 경우, 재개발이나 확장, 증·개축 등이 불가능한 부지를 연방 환경국은 Brownfields로 규정하고 있다. 이러한 Brownfields는 폐쇄된 주유소나 대규모 공장 지대들 등으로 구성되어 있으며, 역시 활발한 매매나 상업용 개발이 어려운 이유로 고용 창출이나 세금 인출 등의 경제 생산성이 매우 낮은 것으로 조사되어 있다.
이렇게 지역 사회, 나아가서는 전체적인 산업 경제에 악영향을 미치고 있는 Brownfields를 해결하기 위해 연방 환경청은 각 주나 지역 기관에 여러 개발계획과 투자 방침을 설정하게 하고 있으며, 또한 Umbrella 기획이라는 투자정책을 통해 한 부지당 20만달러까지의 연방 투자를 가능케 하여 현재까지 약 113지역의 Brownfields에 2,000만달러 상당의 투자금액을 확정지어 놓고 있다.
실제로 클린턴 재임시 고어 부통령은 개발부지에 20만달러의 정화 가능성 조사에 대한 지원금을 최근에는 Brownfields Cleanup Revolving Loan Fund Pilots(BCRLF)을 실시해서 50만달러까지 지원한다.
이러한 Brownfields 또는 심한 각종 환경문제를 안고 있는 부동산을 사기업에서 매입, 개발, 매매하는 일은 각 분야의 전문가로 이루어진 팀에 전담되어 진행되는데, 여기에는 첫째로, 금융 기관이나 FDIC에 경력이 있는 사람으로서 환경문제 담당부서나 부동산 매입에 많은 경험이 있는 전문가가 있어야 하고, 둘째로는 환경문제를 전담하여 조사, 제거, Engineering을 할 수 있는 환경담당 부서가 필요하며, 셋째로 부동산 거래를 담당할 변호인, 그리고 마지막으로 매매 마케팅 조사와 금융 기관과의 상호관계 등을 맡아할 부동산 전문인을 필요로 한다.
금융기관과 Brownfields 개발 전문팀간의 상호관계를 간략히 설명하자면, HUD, SBA, FDIC, 또는 각종 금융기관들로부터 환경오염 부지를 인수받아, 공공기관(CPA, State, County, City)의 기획 개발부와의 접촉을 시작으로, 관리부서(법률, 차압, 재산 관리, 대리인 설정, 서비스 업무)와 기술부서(환경오염 조사, 정화, 구조개발, 재개발)간의 밀접한 개발 절차를 통해 연방 정부나 사기업의 투자가로부터 유입되는 재정상태에 따라 Brownfields를 개선하고 개발한다.
이러한 과정은 보통 대규모의 정화 작업과 오랜 시간의 행정적 절차를 유발하기 때문에 확실한 투자자와 위에 언급한 경험 있는 개발 팀을 바탕으로 행해져야 하므로 철저한 사전조사와 분석이 필요하나, 성공적인 Brownfields가 가져올 수 있는 경제적 성과는 대단히 많고 이로 인한 지역 사회에 대한 혜택 또한 크다고 볼 수 있다.
