과거에는 현재의 은행으로부터 다시 융자를 받았더라도 재융자라고 했었다. 새로 융자를 받으면서 과거의 융자 잔액을 지불했기 때문에 두번째 받은 융자는 재융자라고 생각했었다. 이때 은행에서 손실을 보았을 때는 개인적 배상의무가 있다고 생각했었다. 그러나 동일 은행에서 다시 융자를 제공했을 때는 구입시 받은 융자가 변형된 것이지 재 융자가 안이라는 것이 최근 판례이다. 판매자가 구입자에게 융자를 제공했는데 판매자는 구입자에게 건축 융자를 제공한 은행보다도 저당권 순위를 하향조정 시켜주므로 판매자의 우선 순위 권리를 포기한다고 계약해 주었다. 그 후 구입자는 은행에 차압을 당했다. 그러자 처음 판매자는 돈을 못 받게 되어 소송을 했다. 비록 판매자의 융자를 은행에 저당권 하향조정 시켜주었지만 이것은 구입시의 융자에 해당된다고 했다. 계약에 의해서 권리를 포기 당할 수 없다고 판결했다. 이 사건에 의해서 처음 융자를 제공한 은행이 다시 재융자를 주었다 하더라도 첫 융자의 변형에 해당된다는 이론이 성립되고 있다.

그래서 동일 은행에서 주택 재융자를 받게 되면 채무자 입장에서는 법적 권리를 보호받을 수 있다. 만약 은행이 돈을 지불 못하는 사람에게 융자 조정(work out)을 했을 때도 구입시 융자에 해당된다. 그리고 과거 주인의 융자를 이전(assume) 받았거나 판매자에게 융자 책임이 있고 구입자는 판매자 개인에 대한 책임(subject to)으로 융자를 받았더라도 개인적 배상 책임이 없다.


1. 재융자 비용 세금 공제: 재융자를 받거나 기존 부동산을 담보로 융자를 받았을 때 지불된 융자 비용은 같은 해에 전체 비용을 공제 받지 못한다. 융자 상환 기간으로 나눈 액수만큼만 매년 공제 받을 수 있다. 예로써 융자 비용이 1,000달러이고 융자 기간이 30년이라고 했을 때는 매년 33.33달러만 공제 받을 수 있다. 그리고 재융자 받은 전체 액수에 대한 이자 공제가 안 된다. 재융자 금액에서 과거 융자 잔금 액수를 빼면 순수재산 가치(equity)가 나온다. 재융자 액수에서 이 순수재산 가치를 뺀 액수에 대해서만 이자가 공제된다. 예로써 주택 구입시 받은 융자 액수가 12만5,000달러이고 지금까지 융자 원금 상환이 5,000 달러였고 재융자 금액이 25만달러라고 하자. 원금 잔액 12만달러(12만5,000달러-5,000달러(원금상환)를 뺀 최고 10만달러까지만 공제가 된다. 즉 원금이 상환된 액수는 공제 받을 수 없다. 25만달러-12만달러-10만달러(home equity loan)= 3만달러이다. 이 3만달러에 대한 것은 공제가 안 된다. 즉 재융자로 25만달러를 받았더라도 3만달러를 뺀 22만달러까지만 이자 공제가 된다(첫 융자 잔액 12만달러+Home equity loan(10만달러)=22만달러까지만 이자가 공제된다.


2. 재융자 받을 때 돈 절약 방법: (1)현재 은행을 통해서 신청하면 융자 브로커에게 지불되는 돈이 없기 때문에 돈 절약이 될 수 있다. 예로써 20만달러를 융자받으려면 현재 은행에서는 재융자 비용을 약 3,000달러라고 한다. 만약에 브로커를 통해서 다른 은행으로부터 재융자를 받으려면 20만달러에 비용을 6,000~8,000달러를 요구한다. 그러므로 현재 은행에 재융자 신청하면20만달러 융자에 5,000달러나 절약된다. 물론 은행에 따라서 융자 액수에 따라서 비용 청구도 다르다.
(2) 수수료가 비싸면 다시 흥정을 하라. 융자 비용 청구는 은행마다 다르고 비용 명칭도 은행마다 다르기 때문에 상당히 혼돈스럽다. 어떤 항목에 대해서 얼마를 받으라고 법으로 정해둔 것이 없기 때문이다. 융자 broker가 받아 가는 수수료도 법으로 정해둔 것이 없고 각 회사마다 비용 청구가 다르다. 어떤 은행은 브로커에게 환불을 해주는 곳도 있다.


3. 재융자 사기:(1)재융자를 할 때 수수료 과다청구에 대한 문제가 가장 많다. 재융자를 한다는 융자 브로커들의 농간으로 사기 사건도 많이 일어나는 것이 재융자이다. (2)재융자를 할 때 소유권을 융자 회사로 이전해 달라고 한 후 그 회사는 융자 제공 직후에 다른 회사에 융자를 판매하고서 공중분해 되므로 부동산을 날려버리는 사기 사건들이 있다.


4. 재융자 사기 방지: (1)계약서 읽어 볼 것 (2)일정기간 이자율 동결 (lock In agreement)을 해 준다면서 과다한 비용 청구가 있다. (3)수수료 견적서(good faith estimate)를 비교 검토할 것 (4) 오래된 융자기관을 선정할 것 (5)브로커를 채용할 때에도 양심적이고 경험 있는 브로커 채용 (6)재융자에서 과거 은행 융자를 지불한 후에는 은행은 완납증명서(reconveyance)를 돈 받은 후 30일 이내에 완납되었다는 통고를 보낸 후 75일 이내에 완납등록을 해 주어야 한다. 그런데 은행이 등록을 해 주지 않았을 때는 채무자에게는 아직도 돈 지불 안한 사람으로 남아 있게 되므로 많은 불편을 당할 수 있다. 완납 등록을 확인해야 한다.


5. 필요 서류: 융자 신청서, 세금보고서, 수입증명, 2~3개월 은행 잔고 보고서(statement).

(909) 684 - 3000