현재 이자를 낮추고 있다. 불황 방어를 위해서다. 2000년 5월에 주택 융자 30년 고정 이자율이 8.6%이었다가 현재 6.69%가 되었다. 올 상반기 중에 3번 정도 이자를 더 낮출 가능성이 있다는 것이 전문가들의 추측이다. 과거의 높은 이자율보다도 현재의 헐한 이자로 바꾸면 돈이 절약되기 때문에 재융자 신청을 생각하는 사람들이 있다. 이자율만 생각했을 때는 돈 절약이 되기 때문이다. 그러나 재융자를 했더라도 구입시 받은 융자 경비와 재융자 비용, 재융자 비용에 대한 세금공제 제한 그리고 법적 권한 포기 등의 문제가 발생할 수 있다.

재융자의 뜻은 다른 은행으로부터 융자를 받아서 현재 은행 융자를 갚아주고 새로운 융자를 받는 것을 말한다. 그러므로 2차 융자나 순수 재산 가치(equity)에 대한 융자와는 다르다. 많은 사람들이 현재 은행에서 다시 새 이자로 융자를 조정 받은 것도 재융자라고 말하는 사람이 있지만 엄밀한 의미에서는 과거 융자를 수정 또는 조정한 것이다. 법적인 권리도 여기에 따라서 완전히 다른 해석이 된다. 그러므로 여러 가지 사항을 알고 난 다음에 재융자를 신청해야 한다.

1. 경제적 가치 기준: (1)현재 이자보다도 2% 이상 낮아야 경제적 효과가 있다. 그러나 재융자 수수료 비용이 적게 들 때는 1%가 되어도 효과가 있다. (2)첫 융자를 받은 후 최소 5년이 경과된 후라야 융자 경비를 지불하게 된다. 융자받은 후 5년 이내에 주택을 판매할 때는 오히려 손실이 발생될 수 있다. (3)재융자 받을 때 조기완납 과태금(pre-payment penalty)을 지불하면서까지 재융자를 받아야 할 때는 경제적 가치를 따져 보아야 한다. 조기완납 과태금은 6개월 분 이자의 20%를 지불하므로 엄청난 액수가 된다. 때로는 조기완납 과태금 이외에도 융자 취소비용(Termination fee)까지 받는 은행도 있다. 융자 취소비용은 융자 기간에 따라서도 다르지만 5, 4, 3, 2, 1%로 적용하는 곳도 있다. 만약에 융자 기간이 5년 같으면 첫해는 5%, 다음해는 4% 순으로 정하기도 하고 융자 기간 내에 융자 취소를 하면 무조건 비용을 받는 곳도 있다. (4)이자가 내려가는 것을 따라서 자꾸만 재융자를 받는 사람들도 있는데 이것은 재산 가치를 늘리는데 도움이 안 된다. 주택 구입비만 더 늘리는 셈이 되고 비용만 늘려 나가게 된다. (5)재융자 받으면서 빚을 더 늘리면 손해다. (6)융자 기간을 단축시키면 손해다. 융자는 30년 융자가 가장 좋은데도 불구하고 어떤 사람들은 15년 또는 7년으로 단축시키는 사람들이 있다. 융자 기간을 단축시키면 큰 실수를 하는 것이다. 주택 융자기간이 30년이라고 하더라도 아무런 과태금 지불을 하지 않고서 5년 이내에 융자 잔금을 완납할 수 있다. 현재 은행으로부터 재융자를 받으면 조기 상환 과태금(Prepayment penalty)을 받는 은행도 있으므로 재확인해 보아야 한다.

2. 재융자의 법적 권리와 의무: 주택 융자를 받은 후 사업이 잘 안되거나 경제 사정이 나빠져서 월부금이 체납될 때 차압을 당할 수 있다. 부동산 가격 하락으로 융자 잔금보다도 부동산 가격이 더 하락하면 은행이 손해를 본다. 주택이 차압으로 은행이 손해를 보았더라도 구입할 때 융자를 받은 사람은 은행 손실에 대하여 개인적으로 손실배상 할 책임이 없다. 그러나 재융자를 받은 사람인 경우에는 은행 손실에 대한 개인적 배상 책임이 있다. 은행은 현재의 융자잔금 보다도 부동산 가격이 낮다고 판단했을 때는 융자를 제공한 은행 또는 개인이 자기 손실을 보상받기 위해서 법원을 통한 차압을 한 후 그 차액에 대해서는 개인적인 배상청구를 할 수 있다. 예로서, 가격폭락으로 은행이 20만달러 손해를 보았을 때 이 손실배상 청구를 할 수 있다. 이때에 채무자는 담보로 된 부동산을 잃고 또 개인적 배상까지 해 주어야 하는 법적 문제가 발생한다.

구입 시에 판매자(owner carry)로부터 받은 융자에 대해서도 손실이 발생하면 일체 개인적 배상책임이 없다. 주택 아닌 다른 부동산에 대해서도 배상책임이 없다. 은행으로부터 받은 융자는 단독주택에 한해서만 개인적 배상책임이 없고 다른 부동산은 배상책임이 있다. 그러나 단독주택이라 하더라도 A은행으로부터 주택구입 융자를 받은 후 B은행을 통해서 재 융자를 받았을 때는 개인적 배상책임이 있다.

가장 좋은 방법은 현재 융자를 받아 있는 은행에다가 낮은 이자율로 변경 해달라고 신청하는 것이 가장 좋다. 이때는 과거 융자를 변형만 시켰으면 ‘구입시 받은 융자’라는 것이 최근의 판례이다. 비록 담보물 가치에 손실이 생겼더라도 개인적 배상책임이 없다. (다음주 계속)