부동산 업자를 안 통하고 주인이 직접 사업체 또는 집을 매매하는 사람도 있다. 판매자나 구입자가 법적으로 요구하는 매매 절차를 모르기 때문에 모두가 법적 보호를 받지 못하는 문제가 발생할 수 있다.


직접 판매 동기

직접 판매하는 사람들을 보면 (1)돈 절약에만 신경을 씀으로써 흥정하기 까다로운 판매자 (2)담보 액수가 많기 때문에 부동산 업자에게 수수료를 지불할 수 없을 정도의 문제점 있는 매물 (3)건축물 또는 사업체 자체에 불법적인 문제점들이 있기 때문에 부동산 업자를 통하지 않고 판매하는 사람으로 볼 수 있다.


구입자 입장

구입자는 부동산 업자에게 지불되는 수수료가 없기 때문에 그만큼 싼 가격에 구입한다는 희망을 갖는다. 그러나 판매자는 제값 다 받고 판매하는 경우가 보통이다. 구입한 후에서야 건물 결함, 사업상 결격 사항, 저당 설정, 면허, 허가, 사업허가 불가능 지역 같은 문제가 터지면 부동산 수수료 절약은커녕 오히려 큰 손해가 생긴다. 부동산 업자 자신이 마켓을 구입한 후 건물주가 아닌 엉뚱한 사람에게 임대료를 1년간 지불한 후 어느 날 실제 건물주가 나타나서 지금까지 체납된 임대료를 지불하던가 퇴거하라는 통고를 받은 한인이 있다.
그런데 구입자 변호사마저도 실제 건물주가 누구인가를 파악 못하고 헤매는 경우를 보았다. 전문가 채용도 잘 해야 한다. 특히 판매자가 외국인일 경우에 양도소득세를 예치하지 않으면 구입자가 판매자의 양도소득세를 지불해야 하는 어처구니없는 일도 당하게 된다.
구입자는 판매자가 정보 제공을 해 줄 것이라고 기다리고만 있으면 안 된다. 자신이 정보 요청을 해야 하고 조사해야 자기 권리를 찾을 수 있다. 구입자라고 해서 천사가 아니다.


판매자 입장

판매자가 법적 요구를 위반하면 판매자는 구입자로부터 엄청난 피해를 당할 수 있다. 사업체에 불이익이 생길 수 있는 사항, 위생법 같은 법규위반, 건축법 위반 사항들을 구입자에게 밝혀주어야 하는데도 밝히지 않고 판매한다. 그 후에 구입자로부터 사기, 계약위반, 거짓 설명 등으로 피해배상 소송을 당하게 된다. 특히 리커 가게 판매 때는 에스크로를 통해서만 판매하게 되어 있는데도 판매자와 구입자간에 매매를 한다. 구입자는 한동안 장사를 잘 하다가 판매자에게 계약취소 통고를 한 후 떠나므로 판매자가 낭패를 당하는 것도 보았다. 전문가가 아니면 이런 것을 점검할 줄 모르는 사람들이 대부분이다. 판매자가 구입자에게 속이고 판매했기에 큰 손해를 보았다는 하소연을 듣게 된다.


상가 메매 때 판매자가 밝혀야 할 사항

판매자는 소유권 보험, 지진대, 지진안전 안내책자, 외국인 세금 원천과세, 홍수, 홍수보험, 지층 위험지대, 화재 경보기, 자연 화재위험지대, 지진 시 온수기 안전시설에 대한 것을 구입자에게 밝혀 주어야 한다. 이외에도 일반적 결함이나 결격사항을 구입자에게 밝혀 주어야 한다.


주택매매 시 판매자가 구입자에게 밝혀야 할 사항

부동산 수수료가 없으므로 집을 헐하게 구입하고 판매할 수 있다는 장점이 있지만 큰 재앙을 불러일으킬 수 있다. 이웃의 가격을 먼저 파악한 후 구입해야 한다. 판매자는 소유권 보험, 상가나 산업체 지목상의 주택, 지진대, 지진 안전책자, FHA/HUD 검사 통고, 외국인에 대한 세금 원천징수, 홍수위험 지역, 홍수보험, 납 성분이 섞인 페인트 안내 책자, 특정 지역 개발 (mello-roos) 세금, 군부대 주변 군법 준수 지역, 자연재해 위험지역, 지층 불안전 지역, 매매 시 부동산 악영향을 끼칠 90여 항목 명세서, 자연 화재 위험 지역, 지진시 물 온수기 안전시설 설치 유무를 구입자에게 밝혀 주어야 한다. 이러한 내용은 부동산 업자라야 안내책자가 준비되어 있고 양식들이 구비되어 있다. 판매자 개인이 이런 법적 요구사항을 준수하지 않았을 때는 구입자가 계약 취소 및 피해 보상을 요구할 수 있는 빌미를 제공하게 된다. 법적 요구사항 이외에도 자기가 알고 있는 결함도 밝혀야 할 의무가 있다. 그리고 계약으로 유효한 계약서를 작성하지 못하여 계약이 취소되기도 한다. 특히 부동산 매매 계약은 서면 계약이라야 유효하다.

김희영 부동산/융자 (909)684-3000