부동산 매매시 새 건물을 구입해야 할까, 헌 건물(used property)을 구입해야 할까 하는 궁금증을 가질 때가 있다. 새 건물이냐 헌 건물이냐에 따라서 구입자에 대한 법적 권리에 차이가 있다. 그럼, 무엇이 새 건물이고 헌 건물이냐?

새 건물과 헌 건물

건축을 시작한 후 소유권이 다른 사람에게 이전되지 않았으면 새 건물이고, 다른 사람에게 소유권이 이전되었으면 헌 건물이다. 건축 중에 있는 건물을 다른 사람에게 소유권 이전을 시켰으면 헌 건물이다. 아직 완공이 안되어 있어도 소유권이 이전되면 헌 건물이 된다. 새 자동차와 헌 자동차 구분과는 다르다.

법적 보호 차이점

법적인 보장은 새 건물이 헌 건물보다도 더 유리하다. 헌 건물에 대해서는 새 건물과 같은 보장을 받을 수가 없다. 주택 개발업자가 집을 건축하고 있는 도중에 불경기로 인해서 은행으로부터 차압을 당한 사건이 있다. 그 후 은행이 다른 개발회사에 판매를 했다. 은행으로부터 구입한 개발업자가 주택을 완공하여 일반인들에게 처음으로 판매를 했다.

구입자들이 입주를 해 보니 수도공사가 잘못되어 있었다. 구입자들이 개발업자를 상대로 품질보증과 수리 및 피해보상을 해 달라고 요청했다. 법원에서는 헌 주택 구입자는 새 주택 구입자가 요구할 수 있는 권리가 없다고 했다. 소유권이 바뀐 건물인 데다가 벌써 몇 년이란 세월이 흘러갔다는 것이었다.

건물 보증을 할 수 있는 보장은 첫 개발업자에게만 있다는 것이다. 왜냐하면 그 사람이 건물 결함에 대하여 잘 알고 있기 때문이다. 마지막에 개발한 개발업자나 구입자가 모두 같은 피해자라는 것이었다. 그러므로 새 건물과 헌 건물은 건축한 연령에 있는 것이 아니고 건축을 시작한 후 소유권이 변경되었느냐, 안 되었느냐에 있다. 새 건물을 구입한 사람은 눈에 보이는 결함에 대해서는 4년간 보증받을 수 있고 눈에 잘 안 보이는 지붕, 배관, 땅의 유실 같은 것은 10년까지 보장받을 수 있다. 그러나 헌 집을 구입한 사람에게는 이러한 보장이 없다.

헌 건물을 구입한 사람은 판매자가 매매 과정에서 구입자에게 사기나 허위진술을 하지 않았던 이상 새 건물 구입자가 요구할 수 있는 건물 결함에 대한 관습적 보장, 품질, 물리적 결함, 부동산 상태의 결함에 대한 보장을 받을 수가 없다.

헌 건물 구입자는 이런 위험부담을 알고서 구입한 사람이다. 왜냐하면 헌 건물 구입자는 건물이 어떻게 건축되어졌는지도 볼 수 없었고 어떻게 시간이 경과되었는지도 관찰할 수 없었기 때문이다.

부동산 매매 때 부동산 결함에 대해서는 판매자가 알고 있는 결함을 구입자에게 밝히게 되어 있다. 또 주택을 구입해 주는 부동산 업자도 눈으로 보아서 잘못된 것이 있으면 구입자에게 ‘서면’으로 밝혀 주게 되어 있다. 하지만 주택이 아닌 부동산 판매자는 서면으로 밝힐 의무가 없다. 자기가 알고 있는 것만 밝히면 된다. 또 부동산 업자도, 주택이 아닌 부동산에 대해서는 잘못을 찾아서 밝혀야 할 의무가 없다.

개발업자가 판매한 건물인 경우에는 개발업자가 일반인들보다도 건축에 대하여 더 많은 지식이 있기 때문에 개발업자가 관행적으로 인정되는 보장을 해야 한다. 그러나 개발업자로부터 일반 개인이 구입한 후 다시 다른 일반 개인에게 판매했을 때도 개발업자와 같은 책임을 감수해야 하는가? 이러한 경우에는 헌(used) 건물에 해당되므로 책임이 없다.

경제성

새 주택은 건물의 결함에 대한 보장을 받는 것 이외에도 새 시대의 감각에 맞게 건축되었다. 수리할 때도 쉽게 건축 자재를 구할 수 있다. 그러나 커튼, 정원 등을 새 주인이 장만하려면 비용이 많이 든다. 헌 집은 사람 몸만 들어가면 되지만 수리를 해야 할 때 알맞은 자재를 구하기가 어려운 때가 있다.

그러나 헌 집의 경우에는 이웃이 안정되어 있지만 새 집은 어떤 이웃이 들어올지 모른다.
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