전반적인 경기침체 분위기에도 불구하고 지난해 12월 신축주택은 13.4%의 판매 증가율을 기록, 월단위 증가로는 최근 7년만에 최고를 기록하는 등 부동산 시장은 계속 호조를 보이고 있다. 이같은 부동산 시장의 활황은 조만간 미국 경제가 ‘V’자형 회복세를 보일 것이라는 낙관적 전망이 확산되게 하는 주요 근거로까지 해석되고 있는 실정이다.

부동산 시장의 활황이 계속되면 부동산 시장은 ‘셀러의 시장’(seller’s market)으로 남게 되기 쉽고 이 같은 상황에서는 바이어가 좋은 값에 집을 사기 위해서는 ‘피곤한’ 게임을 피할 수 없게 된다.

적당한 집을 보고 어렵게 결정을 내려 오퍼를 내고 나면 다른 바이어가 자신의 오퍼 가격보다 높은 오퍼를 해오는 일이 많게 되고 이같은 경우 먼저 오퍼를 냈던 바이어로서는 좌절감을 맛보기가 쉬워진다.

바이어들 사이에 경쟁이 치열한 상황에서 바이어가 원하는 집을 적당한 값에 사기 위해 유념해야 할 사항 몇 가지를 점검해 본다.

가격 수준을 명확히 설정하라

단독주택을 사기로 하건 콘도를 사기로 하건 자기가 준비한 다운 페이먼트와 앞으로 월 모기지 융자 페이먼트를 얼마씩 할 수 있는가를 정확히 계산해 구입 가능 대상 부동산의 가격대를 명확히 설정한다.

다음에 꼭 밟아야 할 수순은 모기지 융자 사전승인서를 받는 것. 일반 은행, 세이빙스&론 기관, 모기지 은행 또는 모기지 브로커가 이같은 사전승인서를 준비해 줄 수 있다.

모기지 융자 사전승인은 렌더측으로부터 "모기지 융자를 사전에 승인 받을 자격이 있다"는 통보를 받는 것과는 다르다는 사실을 유념해야 하며 사전승인은 반드시 서면으로 받아두는 것이 중요하다.

서두르지 말라

모기지 융자 사전승인서를 확보한 다음에는 실제로 구입할 부동산을 물색하게 된다. 이 때는 졸속한 결정을 내리지 않기 위해 충분한 시간을 두고 주택시장을 세세히 검토해야 한다. 많은 바이어들이 마음에 드는 집을 사기 위해 6개월 정도는 매물을 보려 다니며 경우에 따라서는 이보다 긴 시간을 투입하기도 한다는 점을 참조해야 한다.

집을 볼 때는 매물로 나온 집 자체뿐 아니라 학군, 범죄율, 홍수 다발지역 여부, 교통 상황, 샤핑몰 상황, 출퇴근 시간 등을 종합적으로 고려한다. 예를 들어, 언뜻 보기에 값이 싼 것 같은 매물도 출퇴근 시간이 너무 길거나 하면 장기적으로는 결코 싼 매물이 아닐 가능성이 높다.

성공적인 부동산 투자가인 빌 그리니는 ‘100채 원칙’을 강조한다. 그가 말하는 ‘100채 원칙’이란 매물을 물색할 때는 최소한 100채는 보고 오퍼를 하라는 것이다. 그리니는 "바이어가 과도하게 비싸게 주고 집을 사지 않기 위해서는 첫 오퍼를 내기 앞서 100채는 자세히 봐야 한다"고 지적한다.

그러나 100채나 되는 집을 보러 다닐 시간이 없는 바이어라면 적어도 20~25채는 보고 나서 오퍼를 내는 것이 좋다.

좋은 에이전트를 선정하라

대부분의 셀러들은 자신의 이익을 보호할 셀러측 에이전트를 고용해 집을 팔게 마련이다. 그렇다면 바이어로서도 바이어의 이익을 보호해 줄 바이어측 에이전트 없이 집을 살 이유가 없다.
좋은 에이전트를 얻는 가장 손쉬운 방법은 친구나 친지 또는 직장동료 등 최근에 집을 산 경험이 있는 사람들로부터 믿을 만한 에이전트를 추천 받는 것이다.

바이어측 에이전트는 거래가 끝나면 셀러측 에이전트와 매매 커미션을 50%씩 나눠 갖기 때문에 바이어가 에이전트를 고용함으로써 추가되는 재정적 부담은 없다. 바이어가 에이전트를 고용해 집을 사면서 ‘주인이 파는’(for sale by owner) 집을 살 경우에는 통상적으로 셀러가 바이어의 에이전트에게 커미션을 부담한다. 이 때 셀러가 부담하는 커미션은 셀러의 에이전트까지 있었을 경우의 50%이다.

셀러가 집을 파는 진짜 이유를 파악하라

마음에 드는 집이 나타났을 경우에는 우선 오퍼부터 내지 말고 셀러가 매물을 부동산 시장에 내놓은 진짜 이유를 파악한다. 이를 위해 바이어의 에이전트가 중요한 역할을 할 수 있다. 일단 셀러가 집을 파는 진짜 이유를 알고 나면 셀러의 요구를 충족하면서도 바이어의 이익을 지킬 수 있는 오퍼를 내기가 쉬워진다.

예를 들어 셀러가 은퇴하기 위해 집을 판다는 사실을 알았을 경우에는 1차 융자나 2차 융자를 ‘셀러 파이낸싱’(seller financing)의 구조로 집을 살 수 있다. 이렇게 되면 바이어의 입장에서는 모기지 융자 비용을 줄일 수 있으며 렌더로부터 융자를 받기도 쉬워진다. 만약 셀러가 차압에 직면해 집을 내놨다면 다른 경우에 비해 에스크로를 닫는 시간이 빨라야 할 가능성이 있으며 구매조건도 보다 유리하게 이끌 수도 있다. 셀러 부부가 이혼을 하기 위해 집을 처분한다는 것을 알고 바이어가 일단 현금을 동원할 능력이 있으면 셀러에게 즉시 전액을 현금으로 주는 대신 매매가 인하를 흥정할 수도 있다.

단서조항으로 자신의 이익을 보호한다

집을 사기 위해 구매오퍼를 낼 때는 오퍼를 가능하면 단순하게 하는 것이 원하는 매물을 분명하게 살 수 있는 가능성을 높여주는 방법이나 오퍼에는 자신의 이익을 충분히 보호할 수 있는 단서조항을 넣어두는 것도 중요하다. 바이어의 에이전트가 중요한 역할을 수행해야 하는 장면이기도 하다.

예를 들면 전문적인 인스펙터가 매물을 봐야 한다는 조항을 삽입하는 것은 이제는 보편화된 부동산 매매 관행이다. 인스펙터가 하자검사를 할 때는 바이어가 인스펙터를 동행하는 것이 좋다. 하자 보고서에 나타난 사항은 모두가 셀러에게 보 수공사비를 물게 하거나 또는 매매가를 낮출 수 있는 근거가 된다.

인스펙터를 동원해 집의 하자 유무를 점검할 때는 단순히 외관상 하자의 문제만 아니라 에너지 효율성, 터마이트, 페스트 컨트롤, 건축물 관련 법규 등을 종합적으로 검토해야 한다.