계약 파기시 보증금 몰수는 합법

<문> 우리 부부는 새집을 사기로 결정하고 주택구매 계약서에 서명했다. 부동산 브로커가 요구한 계약금 5,000달러 중 우선 1,000달러만 내고 4,000달러는 나중에 내기로 했다. 우리가 서명한 구매 계약서에는 계약을 파기할 경우 계약금을 몰수당한다는 내용이 포함돼 있었다. 그런데 우리가 계약서에 서명한 다음 남편회사의 주식 가격이 폭락했으며 우리 부부는 이 주식을 믿고 계약을 했었던 것이므로 계약을 파기해야 하는 상황에 처하게 됐다. 새 집을 구입하면 주식을 팔아서 다운 페이먼트를 하려고 생각하고 있었던 것이다. 브로커에게 우리가 이같이 계약을 파기해야 할 상황에 처했음을 알리자 그는 매우 화가 난 듯 계약 파기의 이유가 어떻든 자신은 상관치 않으며 계약금을 몰수하겠다고 한다. 현재 건설회사, 부동산 에이전트, 모기지 담당자에게 계약취소 요청장을 팩스로 보내 놓은 상태다. 계약금을 환불받을 방법은 없는지?

<답> 건설회사측에서 받아들인 구매오퍼에 귀하가 서명을 했다는 것은 즉 귀하가 그 서명으로 인하여 이미 복합적인 법적 계약을 맺게 됐다는 뜻으로 셀러는 귀하에게 그 집을 팔아야 하는 법적 의무를, 또 귀하는 셀러로부터 그 집을 구입해야 하는 법적 의무를 가지게 됐다는 것을 의미한다. 이 일에 대한 처리과정이 만만치 않을 것으로 보인다. 남편회사의 주가 폭락이 이 일과 무관하게 여겨지는 것은 당연하며 계약 파기의 타당한 이유가 될 수 없다. 계약서상에는 구매계약을 지키지 못할 경우 셀러가 계약금을 몰수할 권리를 가진다는 내용이 들어 있다. 하지만 만일 셀러가 귀하가 구입하려고 했던 그 집을 제 3자에게 같은 가격이나 또는 더 높은 가격에 판다면 귀하는 셀러를 상대로 소송할 수 있다. 왜냐하면 실제로 셀러가 이 계약파기로 인해 손해를 보기는커녕 오히려 이익을 챙기기 때문이다.

추가 페이먼트는 사용처 명기해야

<문> 월 모기지 페이먼트에 총액의 12분의1을 더하여 지불해 온 지 몇 달이 지났다. 갑자기 이렇게 월 모기지 페이먼트에 추가 페이먼트를 더해 돈을 내는 것이 과연 전체 모기지 페이먼트 기간을 두고 볼 때 원금절감에 도움이 되는 것인지 궁금하다.

<답> 이 경우 귀하가 렌더에게 매달 정규 모기지 페이먼트에 더하여 지불하는 초과액을 원금절감에 도움이 되도록 처리해 줄 것을 확실히 요구해야 한다. 그렇게 하면 결과적으로 모기지 지불 기간을 줄이게 될 것이며 따라서 전체 기간에 지불하는 이자도 절약할 수 있게 된다. 귀하가 이 초과액을 어떻게 사용할 지의 여부를 렌더와 확실히 정하지 않으면 많은 렌더들은 자동적으로 이 초과액을 부동산세 지불구좌나 주택보험 지불구좌에 넣어 두었다가 사용하는 것이 일반적이기 때문이다.



공동소유권과 파트너십은 다르다

<문> 어머니가 사시던 집을 우리 5남매에게 유산으로 물려주셔서 현재 그 집의 타이틀에는 우리 2남3녀 모두의 이름이 올려져 있다. 우리 5남매중 4명은 그 집을 렌트하기 원하며 그러기 위해선 수리를 해야만 한다. 우리 중 한 명이 홈에퀴티 융자를 받아 그 돈으로 수리를 하려고 하며 렌트를 받아서 그 융자를 갚아 나가려는 계획인데 5남매중 한 형제가 이에 반대하고 나섰다. 나머지 우리 4명의 의견대로 하려면 반대하는 이 형제의 서명도 필요하지만 그는 서명하기를 거절할 뿐 아니라 수리에 들어갈 앞으로의 어떤 재정적인 도움도 제공치 않겠다고 한다. 어떻게 해야 할 지 모르겠다.

<답> 현재 다섯명의 공동 소유주가 재산관리 방법에 이처럼 의견이 엇갈린다면 장차 어떻게 이 재산을 유지해 나가려는지 걱정이 앞선다. 반대하는 형제가 언제든지 분할 소송권을 들고 나와 이 집을 팔아야 한다고 주장할 수 있다. 이제는 그 형제에게 협조를 강요할 어떤 방법도 없다. 만일 처음부터 공동 소유권(co-ownership) 대신 파트너십(partnership)을 가졌었다면 다수의 의견대로 움직일 수 있었을 것이다. 현재로서는 그 집을 소유해야 할 어떤 절대적 이유가 있지 않은 한 그 집을 팔아서 분배하는 것이 가장 현명한 결정일 것이다.