부동산을 구입한 후에서야 부동산에 문제점을 발견했다. 구입자는 부동산 업자와 판매자로부터 솎고서 구입했다고 하소연한다. 매매 흥정을 할 때에 부동산에 어떤 문제가 있다는 것을 사전에 밝히게 되어 있는 되도 밝히지 않았으므로 사기를 당했다. 부동산 업자와 판매자는 손실 보상을 해 주어야 될 것이 아니냐고 주장한다.

그러나 부동산에 결함이 있다는 것을 밝혀야 하는 의무도 부동산 종류에 따라서 다르다. 단독 주택은 결함이 있다는 것을 서면으로 구입자에게 밝혀(Transfer Disclosure Statement)야 하지만 단독 주택이 안인 것은 구입자에게 서면으로 잘못을 밝히는 의무 조항이 없다. 다만 일반적 관례에 따라서 주택이 안인 부동산 판매자는 잘못이 있는 것을 알고 있는 것만 구입자에게 밝혀 주면 된다. 주택 판매자는 법에 의해서 95 개 항목이나 되는 사항들에 대하여 판매자의 부동산에 무엇이 잘못되었다는 것을 "알고" 있는 사실에 대하여 구입자에게 서면으로 밝히게 되어 있다.

이 외에도 부동산 업자나 판매자는 단독 주택 판매시에 부동산 가격에 영향을 끼치는 것 (affect market value)과 적합하게 사용할 수 있는가 (desirability)를 구입자에게 밝혀 주어야 한다.

판매자나 부동산 업자는 자기가 잘못된 것이라고 알고 있는 것을 통고 해 주는 "정보"일 뿐이다. 그러나 구입자 눈에는 결함이라고 생각했지만 판매자나 부동산 업자가 그것이 결함인지 안인지도 모르는 사람이 있을 수 있다.

그리고 주택매매 관련 부동산 업자는 법에 의하여 눈으로 보아서 잘못된 것을 서면으로 밝히게 되어 있다. 일반적으로 대부분 부동산 업자들은 건축에 대해서 충분한 지식이 없다. 분명히 건축법 위반 사항이 있는 되도 대부분의 부동산 업자들은 무엇이 법에 위반 된 것인 가도 구분을 못하는 사람들이 많다. 구입자는 부동산 업자에게만 의존했다고 해서 모든 잘못을 찿아내는 사람이라고 생각하고 믿고 앉아 있으면 안된다. 부동산 업자만 믿고 앉아 있다가는 구입자만 피해를 당하게 된다. 물론 판매자의 "주택결함 보고서"를 정직하게 기재하지 않고 숨겼다가 9,000 $의 배상금과 변호사 비용을 지불한 판결도 있다.

부동산 업자가 법적으로 안 밝혀도 되는 것이 있다. 정상적으로 출입할 수 있는 곳이 아니기 때문에 눈으로 볼 수 없는 장소이거나, 관공서의 공공 기록, 허가, 법원의 소송 계류 및 합의, 허가 사항, 주택 공동 관리 구역의 공동구역 (common area)에 대해서는 부동산 업자가 검사를 해야 할 필요가 없다. 이러한 사항들에 대해서는 어떠한 잘못이 있었다손 치더라도 부동산 업자가 관공서의 기록까지 조사해서 구입자에게 통고 해 주어야 할 법적 의무가 없다.

물론 판매자는 이런 사실을 밝혀야 하지만 판매자가 밝혀주지 않았을 때는 부동산 업자가 알 수가 없다. 또 부동산 업자가 이것을 조사를 해서 알려 주어야 할 의무가 없다.

차압을 통해서 판매되는 주택에 대해서는 어떤 결함이 있다 또는 없다고 하는 것을 판매자가 서면으로 밝혀 주어야 할 의무가 없지만 부동산 업자는 눈으로 점검 해 주어야 할 의무가 있다. 주택은 부동산 업자가 누구를 위해서 일하는 부동산 업자라는 것을 밝히게 되어 있다. 하지만 주택이 안인 부동산에 대해서는 이런 사실을 밝힐 의무가 없다.

부동산 구입 시에 면적이 잘못된 것이 많다. 타이틀 보험회사에서 첨부한 소유권 기록에 보면 지적도 상에 면적이 기재되어 있는데 이 면적이 틀린 것도 많다. 지적도 상의 면적이 털린 것은 판매자나 부동산 업자 그리고 보험회사에서는 도면(그림)에 대한 책임이 없지만 법적 위치 기록 (legal description)잘못에 대한 책임이 있을 뿐이다.

부동산 업자나 판매자는 일반법에서 요구하는 "가격에 미치는 영향" 과 "결함"을 알고 있을 때는 구입자에게 밝혀 주어야 한다.

부동산 업자가 면적이나 가격을 잘못 이야기했다 또는 부동산 업자의 사기나 태만에 대한 피해 보상을 건물주와 부동산 업자 상대로 소송을 할 수 있다. 숨기는 일치고 좋은 일이 없으며 숨고 보니 포도청 집에 숨어 있을 수 있다. 최고의 세일즈맨은 솔직해야하고 지식과 경험이 겸비 해야된다. 아무리 부동산 업자가 챙겨주고 판매자가 잘못을 가르쳐 주게 되어 있더라도 구입자가 부동산 검사를 하는 전문가를 채용해서 직접 조사를 해야 가장 안전하다. 특히 현재 사용하는 부동산 협회 표준 계약서는 구입자가 부동산 검사를 하도록 계약되어 있다.

김 희영 김희영 융자/부동산 (909) 684-3000