매입전 발생한 하자에 대한 보상은

문> 지난해 4월 우리는 집을 한 채 샀는데 집을 산 다음에야 굴뚝에 금이 가 있는 것을 발견했다. 이 금은 우리가 집을 사기 6년전에 생긴 것인데 그 이후로 보수공사를 한 적도 없고 지금도 굴뚝이 이 금 때문에 제 기능을 하지 못한다. 우리가 갖고 있는 주택보험으로 수리비를 요구할 수 있는가. 우리는 집을 살 때 굴뚝 전문가를 동원해 하자검사를 할 필요가 없다고 동의했는데 셀러가 이 사실을 공개하지 않았음을 이유로 셀러를 소송할 수 있나.

답> ‘있는 그대로’(as is) 조건으로 집을 사는 경우에도 셀러는 바이어에게 하자에 대해 공개해야 한다. 셀러가 집을 팔 때 자기가 오래 동안 굴뚝을 사용하지 않았다고 말했는가. 금이 외부에서 볼 때 육안으로 확실히 볼 수 있을 정도인가. 만약 외부에서 육안으로 확실히 볼 수 있다면 바이어가 굴뚝에 하자가 있다는 것을 알고 집을 산 것으로 간주된다. 셀러가 알고도 바이어에게 공개하지 않았다는 것을 증명할 수 있다면 셀러가 배상을 해야 한다. 이 경우 배상액은 통상적으로 수리비이다. 그러나 셀러가 그같은 사실을 몰랐다고 하고 금이 육안으로 쉽게 식별할 수 없다면 셀러가 그같은 사실을 알고 있었다는 점을 입증하기가 쉽지 않을 것이다. 셀러가 갖고 있던 보험을 이용해 보상을 받을 수는 없다. 하자 부분이 굴뚝 내부라서 육안으로 쉽게 알 수 없는 경우라면 부동산 전문 변호사에게 상담하는 것이 좋다.

이웃과 경계에서 나무가 위험하게 자라는데

문> 이웃집 뒷뜰과 우리 뒷뜰의 경계에 있는 나무가 자라 우리 집 담을 우리 집 쪽으로 기울어지게 하고 있다. 나무를 자르는 비용은 750달러인데 나무를 자르는 사람은 작업에 앞서 이웃집 주인이 동의서에 서명을 해야 하며 비용은 내가 부담하라고 한다. 어떻게 해야 하나. 이웃집 주인이 나무 자르는 비용을 부담해야 하는 것 아닌가.

답> 나무 임자가 누구냐는 것이 중요하다. 이웃집과 공유하는 땅 위에 나무가 자라고 있다면 이웃집과 반반씩 소유권을 갖고 있는 것이다. 이 경우에는 두 이웃이 합의하지 않으면 어느 누구도 임의로 나무를 자를 수 없다. 이웃이 나무를 자르는데 동의하도록 강요할 수는 없다. 그러나 두 사람이 나무를 자른 데 동의한다면 비용은 반반씩 부담해야 한다. 만약 나무가 병이 들었거나 귀하의 집쪽으로 기울어져 자란다면 변호사를 고용해 이웃집 주인에게 이같은 사실로 인한 잠재적 위험성에 대해 통지하는 것이 좋다. 이 경우에도 귀하는 나무를 잘라낼 권리는 없으나 미래에 발생하는 사고로 인한 피해보상의 책임이 이웃집 주인에게 있다는 사실을 주지시키는 효과는 있다.

’동시 대리’는 합법이나 좋지 않아

문> 부동산 에이전트가 바이어와 셀러를 동시 대리할 수 있는가. 바이어의 관심은 집을 싸게 사는 것이고 셀러의 관심은 집을 비싸게 파는 것인데 어떻게 동일한 에이전트가 쌍방의 이익을 보호하면서 일을 할 수 있는가. 우리는 최근에 집을 사는 과정에서 바로 이같은 문제에 봉착했다. 우리는 셀러의 에이전트가 우리가 했던 구매 오퍼를 셀러에게 공개하지 않는 것처럼 보였을 때 이같은 사실을 알았다. 에이전트가 집값을 가지고 장난을 치는 것을 막기 위해 실제로 집이 얼마에 거래가 됐든 셀러가 요구했던 집값이 리스팅 에이전트의 커미션을 결정하는 상한선이 되도록 하기 위해서는 법이 있어야 하는가.

답> 에이전트가 바이어와 셀러를 동시에 대리하는 것을 ‘동시 대리’(dual agency)라고 부르는데 바이어도 셀러도 황당해 하는 경우가 많다는 것을 알고 있다. 그러나 동시대리는 합법적인 것이며 항상 문제가 발생하는 것은 아니다. 귀하는 경우는 아무래도 에이전트가 귀하가 지불할 용의가 있다고 밝혔던 구매 오퍼 보다 더 높은 가격의 오퍼를 내고 있는 또 다른 바이어를 대리하고 있는 것 같다. 물론 최선의 방법은 바이어가 자기만을 대리하는 에이전트를 고용하는 것이다.