남가주의 부동산시장은 아직도 셀러스 마켓이며 이같은 추세는 앞으로도 당분간 계속될 것으로 보이나 우려되는 조짐도 보인다고 남가주 한인부동산협회(회장 리처드 구) 신임 회장단은 전망했다. 지난달말 본보에서 있었던 남가주 한인부동산협회 신임 회장단의 금년 부동산 경기 전망을 지상연재한다.
사회(리처드 구 회장): 금년에는 집값이 미국 사상 최고를 기록하는 가운데 남가주의 집값도 많이 올랐다. 그러나 경기가 후퇴할 기미를 보이고 있고 연방정부도 금리인하를 고려하고 있는 등 부동산경기에도 변화가 있을 것 같다. 금년 경기를 어떻게 전망하는가.
제인 김(교육분과위원, 하나부동산): 경제상황을 봐서는 금년에 주택가가 내렸어야 하지만 LA에서는 아직도 셀러스 마켓이 계속되고 있다. 좀 좋은 동네에 매물이 나오면 오퍼가 12-13개까지 밀려들고 리스팅 가격의 10%까지 웃돈을 얹어야 거래가 되기도 한다. 이같은 부동산시장의 호경기는 앞으로도 당분간은 계속될 것으로 본다.
정인기(윤리조정위원장, 리/맥스부동산): 같은 LA라 해도 지역에 따라 차이가 많다. 부동산 경기전망이 좋은 것만은 아니다. 실질적으로 모기지 융자에 대한 연체가 늘고 있는데 이는 결코 좋은 조짐이 아니다.
에스터 유(부회장, 리/맥스부동산): 지역에 따라 다르기도 하지만 특히 학군이 중요하다. 밸리의 경우는 4유닛짜리 아파트는 나오기가 무섭게 팔린다. 렌트 수입이 있으면서 주거용 부동산으로 간주되기 때문이다. 5유닛 이상 아파트는 상업용 부동산으로 간주돼 구입시 다운페이먼트를 30% 이상 해야 하나 4유닛 이하는 20% 이하 다운페이먼트만으로 살 수가 있다는 이점이 있다.
김: LA는 유동인구가 많아 밸리와는 좀 다를지 모른다. 25-30만달러 가격대에서는 매물만 나오면 팔려 나간다.
사회: LA 한인타운에서는 특히 타운하우스와 콘도미니엄의 집값이 많이 올랐다. 이같은 현상이 생긴 특별한 이유가 있는가.
정: 렌트가 많이 올랐기 때문에 세를 놓아 받은 렌트로 모기지 융자 페이먼트를 충분히 할 수 있기 때문인 것으로 본다. 렌트 상승은 다른 면에서 보면 이 지역으로 인구 유입이 많다는 것을 의미한다.
유: 타운하우스나 콘도미니엄 값이 많이 오른 점은 밸리 지역도 마찬가지다.
사회: 미국이 사상 최장기 호황을 구가해왔다는 점 외에 또 다른 주택가 상승 요인이 있다고 보는가.
김: 한국경제가 불안하다는 것도 중요한 요인인 것 같다. 좋은 현상인지 나쁜 현상인지 모르겠지만 한국경제가 불안해지면 LA로 사람도 몰리고 돈도 몰리는 것 같다. 경제가 불안해도 (돈이) 있는 사람들은 있는 것 같다. 없는 사람들은 없기 때문에 미국으로 오는데 요즘 이런 본국인들이 급격히 늘어 어떤 하숙집에는 본국에서 온 하숙생들이 22명이나 된다.
정: 부동산 시장에도 ‘통합’과 ‘분열’의 원리가 작용한다. 실업률과 정부규제는 낮아지고 소득이 높아지면 ‘통합’ 이론이 기능하는 상황인데 이같은 상황이 되면 부동산가는 올라가기 마련이다. 여기서 규제가 높아지면 ‘분열’ 이론이 기능하게 되는데 캘리포니아주정부가 규제를 많이 해 많은 업체가 애리조나나 텍사스로 옮겨간 예가 여기에 해당된다. 이렇게 되면 부동산가도 떨어지게 된다.
이한국(부회장, ERA뉴스타 리얼티): 부동산 시장도 일반 시장과 마찬가지로 수요와 공급에 의해 움직인다. 인구 유입은 많고 신규 건설은 없으면 수요는 늘고 공급은 줄게 돼 가격이 오를 수밖에 없다. LA한인타운의 부동산 시장을 바로 이같은 수요 공급의 원리에 의해서 보면 어째서 부동산가격이 계속 오르는 지 쉽게 이해할 수 있다. 본국인의 이민과 함께 외곽지역으로 이주했던 한인들도 다시 한인타운으로 재이주하는데 한인타운에는 새 건물이 들어설 공간은 없다. 이같은 현상은 구조적인 것이기 때문에 앞으로도 한인타운의 부동산가는 계속 오를 것으로 보인다.
유: 한인들로부터 ‘언제가 집을 사기에 좋은 시기냐’는 질문을 많이 받는데 "집값의 등락에 대해 지나치게 신경 쓸 것 없다"고 얘기하고 싶다. "다운페이가 준비되고 집을 사고 싶을 때가 적기"라고 말하고 싶다.
사회: 거주용 부동산은 그 정도 하고 사업체 부동산 시장에 대해서도 분석을 좀 해봤으면 한다.
이: 사업체 매매가 많이 늘었다. 특히 E-2 비자를 얻기 위해 사업체를 사들이려는 본국인들이 많아졌다는 점이 특기할만한 현상이다. 지난해에만 본국인 7명이 다운페이먼트만 100만달러가 넘는 대형 사업체를 사들이는 것을 도와줬는데 금년부터는 본국 정부가 외환거래를 완전히 자유화했기 때문에 덩치 큰 사업체 거래가 보다 활발해질 것으로 보인다.
사회: 한인타운의 경우 100만달러를 밑도는 상가건물은 나오기가 무섭게 팔리고 소유주가 자신의 부동산에 있는 가게에서 직접 장사도 하는 소형 상가도 아주 인기가 높다. 그런데 한인들은 아직도 프랜차이즈를 꺼리는 것으로 보이는데 이 점을 어떻게 생각하나.
이: 한인들이 대체로 선호하는 업체는 아직도 리커, 마켓, 세탁소, 식당 같은 것으로 10년전과 마찬가지다. 정기적으로 본사와 커뮤니케이션을 해야 한다는 점과 세일즈 택스를 100% 내야 한다는 점에서 프랜차이즈 거래를 꺼리는 것 같다.
정: 그러나 한인들도 SBA융자를 많이 이용하게 되면서 인식의 변화도 있는 것 같다. 중요한 것은 ‘탈세는 결국 자기 손해’임을 확실히 인식하는 것이다. 한인들의 프랜차이즈 선호는 인지도가 높은 프랜차이즈로 집중돼 있는데 인지도는 낮아도 짭짤한 프랜차이즈를 찾는 것도 현명한 방법이다.
이: 본사에서 소수계를 등한시한 것도 한인들이 프랜차이즈 업계에서 활발하지 못했던 이유인데 이제는 주류사회도 인식이 많이 바뀌어 중동계, 아시아계의 프랜차이즈 진출이 갈수록 활발해지고 있다.
