FICO는 620점 이상이면 양호

문> 처음으로 집을 사는 것이어서 모기지를 어떻게 받아야 할지 모르겠다. 집을 구입하기 전 모기지융자 사전승인을 받는 것이 좋다는 이야기를 많이 들었다. 우리 부부가 현재 체킹어카운트와 CD 두개를 갖고 있는 거래은행에 문의를 했다. 융자담당자로부터 융자신청서를 받아 작성해 갔는데 다양한 융자프로그램이 있다는 설명조차 없이 2주일이 지나서야 우리의 FICO점수가 680이므로 변동모기지 외에는 선택의 여지가 없다고 한다. 우리는 고정모기지를 받기 원했지만 이 변동모기지로 사전승인을 받았다. FICO 680이면 상당히 나쁜 점수인가? 이 은행은 전국적으로 큰 은행이다. 그럼에도 불구하고 다른 렌더를 찾아봐야 하나?

답> 융자담당자로부터 형편없는 처우를 받은 것 같다. 좋은 렌더들은 모기지 승인을 24시간내에 해주며 어떤 인터넷 렌더들은 1시간 내로도 제공한다. FICO 680점은 매우 좋은 점수다. 620이상이면 좋은 축에 들며 700이상이면 매우 우수하다. 거래 은행은 귀하가 집을 처음 구입하는 것을 빌미로 이익을 가로채려는 것 같다. 사려는 집에서 5년이상 거주할 계획이라면 요즘처럼 고정모기지와 변동모기지의 이자율이 1%미만 밖에 차이가 나지 않는 치열한 모기지 마켓에서는 훨씬 더 좋은 모기지 이자율을 제공받을 수 있을 것이다. 다른 렌더를 찾아 상황을 설명하면 더 좋은 조건으로 융자를 받는데 문제가 없을 것이다.

리스옵션은 좋은 조건

문> 경영학과 학생인데 부동산관련 과목 대여섯개를 수강했다. 우리 대학에서 제공하는 과목을 모두 이수한 후 커뮤니티 칼리지에서 제공하는 수업도 몇 개 들었다. 그 중 한 교수가 리스옵션으로 집을 사는 것이 좋다고 했는데 사실인가.

답> 그렇다. 부동산 투자가로서 구입할 집을 재산으로 잘 관리하기 원할 것이며 그를 위해 반드시 그 집을 소유해야 하는 것은 아니다. 집을 구입할 때 리스옵션이 있으면 장차 그 집을 재산으로 관리하기에 이로울 것이다. 리스옵션 기간이 길수록 유리하다. 또한 통상적으로 리스옵션이 있는 집은 모기지를 받지 않아도 되므로 타이틀을 쥐고 있는 것보다 훨씬 구입가격이 낮다. 리스옵션에 대한 광고는 찾아보기 어렵다. 신문광고란을 보면 "집구함"이라는 제목하에 "실무자가 5년 리스옵션으로 방 3개, 화장실 2개짜리 주택 구함"이라고 내기도 하며 "렌트할 집 구함"이라는 제목의 리스옵션 광고도 있다. 취하고 싶은 리스옵션 광고를 발견하면 소유주에게 5,000달러의 반환불가 리스옵션 고려 비용을 내도록 하라. 많은 소유주들이 집을 렌트해 주기 보다는 팔기를 원하기 때문이다.

좋은 모기지는 조기상환하지 말아야

문> 몇년전 7.25%의 30년 고정 금리를 마치 15년동안 갚는 것 같은 모기지 플랜으로 재융자했다. 최근 렌더로부터 ‘이자를 절약하기 위해 격주(biweekly) 모기지로 바꾸면 어떻겠냐’는 내용의 편지를 받았는데 이 제안을 받아들일 경우 셋업수수료 395달러에 매달 월수수료 6달러50센트를 요구하게 된다고 했다. 앞으로 얼마동안 이 집을 소유할 지 확실치 않은 상황에서 이같은 렌더의 제안을 받아들이는 것이 좋을지?

답> 아니다. 타당한 이유 없이 그 같이 좋은 금리의 모기지를 서둘러 조기상환하지 말도록 하라. 귀하는 이미 자발적으로 적어도 20% 더 높은 월페이먼트로 조기상환하고 있다. 게다가 왜 395달러라는 수수료에 연간 78달러 상당의 수수료를 렌더에게 주는가. 더욱이 그 집을 앞으로 얼마나 소유할 지도 모르는 상황에서는 서둘러 조기상환하지 않을 것을 권한다.