80세 노모가 집을 사려 하는데.

문> 어머니는 80세 가까이 되셨지만 운전도 하고 다니며 건강도 좋다. 16년 전에 이혼했는데 지금까지 아파트를 렌트해 산다. 요즘 새로 짓고 있는 콘도미니엄에 호감을 갖고 있지만 본인이 콘도를 사기에 너무 나이가 많은 것 아닌가 걱정한다. 은행에 연금과 돈이 있지만 다운페이먼트에 신경이 쓰이는 모양이다. 모기지융자를 받아 그 콘도를 살 수 있다고 생각하는데 어떻게 하는 것이 좋은가.

답> 몇 년전에도 비슷한 사례가 있었다. 어느 70대 노부부가 당시 렌트해 살고 있던 아파트가 콘도로 바뀌었다. 그 아파트는 경관도 좋은데다 조용하고 아늑했으므로 노부부는 그 콘도를 구입하고 싶어 했다. 이들은 그전에 두 번의 집 구입 경험이 있있지만 한번도 모기지융자를 받아보시지 않았던 터라 그 때도 현금 구입을 원했으나 10% 다운페이먼트에 90% 모기지융자 오퍼를 받아들이라는 권고 대로 집을 샀다. 몇 년이 지난 후 그 콘도의 시가가 뛰어오르자 평소 한군데에 너무 많은 투자를 하지 않는다는 신조를 가졌던 이들 부부는 그 콘도를 구입한 것이 최고의 투자였다며 기뻐했다. 지금도 비슷한 상황이다. 그 콘도가 확실히 투자가치가 있다고 생각한다면 가능한 한 최소의 다운페이먼트에 최대의 모기지융자 오퍼를 받아들일 것을 권한다. 믿기 어렵겠지만 렌더들이 3% 정도의 낮은 다운페이먼트에 30년 모기지융자를 기꺼이 제공할 것이다.

감정보고서가 엉터리인데.

문> 3년전 집을 샀는데 감정보고서에는 집이 스터코 외벽에 알루미늄 낙수통과 홈통이 있다고 돼있지만 실제로는 목재 외벽에 낙수통이나 홈통도 없다. 감정사에게 연락해 봤지만 회답이 없고 주감정면허과에서는 그 정도는 집값을 감안할 때 간과할 수 있는 작은 실수에 불과하다고 말한다. 부동산 중개업자는 감정보고서란 렌더를 위해 쓰여지는 것이라고 말한다. 어떻게 해야 하나.

답> 엉터리 감정보고서에 대해 불평해야 할 사람은 모기지 렌더다. 감정은 바이어가 아니라 렌더의 이익을 위해 하는 것이고 감정사는 바이어가 아니라 렌더를 위해 일하는 것이다. 이 상황에서 모기지 페이먼트를 하지 않으려 한다면 렌더가 바이어의 융자를 재확인한 후 감정사를 사기죄로 고소할 것이다. 하지만 귀하는 감정사의 고객이 아니므로 감정사에 대해 청구권을 갖지 못한다. 집을 너무 비싸게 구입했다면 그 점은 바이어의 잘못이다.

셀러 파이낸싱의 장점

문> 임대용 듀플렉스를 매물로 내놓았다. 현재 모기지 잔금 11만5,000달러를 갚을 돈이 있으며 매물을 팔때는 셀러 파이낸싱을 제공하고 싶다. 이보다 바이어에게 직접 잔금 11만5,000달러를 갚도록 하는 것이 더 나은가. 또 다운페이먼트는 얼마나 요구해야 하나. 우린 이미 은퇴했고 앞으로 바이어가 갚을 모기지 페이먼트로 생활하고 싶으며 양도소득세 분산을 위해 매월 돈을 받고 싶다.

답> 입주자 관리 보다 모기지 페이먼트 수집이 훨씬 더 재미있다는 것을 알게 될 것이다. 셀러 파이낸싱은 판매가를 극대화하고 판매도 빠른 시일 내에 할 수 있다. 현재 남아있는 모기지 잔금 11만5,000달러를 쉽게 갚을 수 있다면 오너캐리는 1차 모기지가 될 것이며 페이먼트가 게을러질 때 통제하기가 수월해진다. 20-25% 현금 다운페이먼트에 75-80% 모기지라면 안전한 투자가 될 것이고 오너캐리 금리는 8% 이상을 쉽게 받을 수 있다. 문제가 생기면 차압후 재매각함으로써 모기지를 청산할 수 있다. 렌털 프로퍼티에 대해 셀러 파이낸싱으로 파는 것은 건물관리에 신경쓰지 않고 꾸준한 소득을 얻기에 매우 좋은 방법이다.