은퇴를 했거나 은퇴를 눈앞에 두고 사람들은 모기지 융자가 잘 나오지 않을 것이라고 생각하는 경향이 있지만 이같은 생각은 틀린 것이다. 최근 들어 렌더들은 노년층에 대한 주택모기지 융자를 보다 많이 허용하는 추세이기 때문이다. 융자 전문가들은 노년층도 모기지 융자를 얻어 집을 사는 문제를 신중히 검토해볼만 하다고 강조한다.
예전 같으면 이미 은퇴를 했거나 은퇴를 눈앞에 두고 있는 사람들이라면 렌더들이 모기지 융자를 해주는 것을 꺼려 했으나 요즘에는 이 연령층을 상대로 모기지 융자를 개발하려는 렌더들이 많아지고 있다.
’컨트리와이드 홈 론’사의 중역인 더그 페리에 따르면 "소규모 렌더들이 아직도 노년층을 대상으로 한 모기지 융자를 잘 해주려 하지 않는 것은 사실이나 대형 렌더들은 생각을 바꾸고 있다"고 밝혔다.
페리는 "’컨트리와이드-’의 경우는 나이를 따지지 않는다. 90세라 하더라도 자격만 있으면 모기지 융자를 해준다. 나이는 전혀 문제가 되지 않으며 은퇴를 했느냐 여부도 문제가 되지 않는다"고 강조했다.
특히 이제 은퇴를 준비하기 시작하는 베이비붐 세대를 대상으로 하는 모기지 융자에 대해서는 많은 렌더들이 적극적으로 고려하고 있다는 설명이다.
은퇴를 앞두고 또는 은퇴를 한 다음에 모기지 융자를 받아 집을 사는 문제는 은퇴계획의 일환으로 신중히 고려해볼만한 하며 이 경우 다음과 같은 몇 가지를 함께 생각하면 좋을 것이다.
▲근로소득만이 고려대상인 것은 아니다: 많은 노인들은 근로소득만이 모기지 융자 심사를 위한 고려대상인 것으로 잘못 알고 있으나 이는 사실이 아니다.
챗워스에 본부가 있는 ‘AC모기지 서비스’의 대표로서 모기지 브로커인 아트 주니어는 "렌더로서는 근로소득이나 소셜시큐리티, 연금 및 기타 소득이나 동일한 의미를 가지고 고려한다. 모든 소득은 근본적으로 같다"고 강조했다. ‘AC모기지 서비스’는 전국적으로 50개의 렌더들과 거래하는 중견 브로커 회사다.
’컨트리와이드 홈 론’의 페리는 "굳이 이들 소득이 근로소득과 다른 점 한 가지를 꼽으라 한다면 기타 소득에 대해서는 렌더측이 앞으로 적어도 2-3년간은 수입이 지속적으로 있을 것을 증명하라고 요구하는 것뿐"이라면서 "그러나 소셜시큐리티에 대해서는 이같은 증명을 요구하지 않는다"고 설명했다. 이 경우는 주요 소득이 투자에 대한 이익이나 배당금으로 이뤄지고 있다면 과거 2-3년 동안의 소득 증명을 미래의 소득 전망에 대한 근거로 사용할 수 있다.
페리는 이런저런 상황을 종합하면서 "은퇴한 노인들의 돈도 젊은 근로자들이 벌어들인 돈과 마찬가지로 녹색"이라고 압축한다.
▲비과세 소득도 소득의 일부이다: 어떤 연금이나 은퇴 베니핏은 과세대상이 아니기 때문에 본인들은 소득액을 계산할 때 순수입만 계산하는 경향이 있다. 그러나 이같은 비과세 소득은 과세 소득으로 환산할 경우 과세전 총소득은 높아지기 마련이다. 따라서 비과세 소득이 있을 경우에는 렌더들이 과세전 소득으로 계산하는데 있어서 착오가 없도록 본인이 융자신청서를 정확히 작성해야 한다.
▲소득원이 제한돼 있으면 다운페이먼트를 많이 하는 것이 좋다: 현재 갖고 있는 순자산은 많으나 앞으로 계속 들어오는 월수입이 제한돼 있는 은퇴자에 대해서는 융자를 꺼리는 렌더도 있을 수 있다. 이같은 경우에 처한 은퇴자들은 다운페이먼트를 많이 하겠다고 함으로써 렌더를 안심시켜 융자 승인을 받을 수 있다. 렌더의 입장에서는 바이어가 다운페이먼트를 많이 하면 만약의 경우 바이어가 모기지 페이먼트를 제 때 하지 못해 차압을 하는 경우가 발생해도 손해볼 것이 많지 않기 때문이다.
요즘은 다운페이먼트를 20% 하면 많이 하는 것으로 간주되는데 바이어가 다운페이먼트를 25% 하겠다고 하면 렌더로서는 거부하기 어려운 유혹이 될 수밖에 없다.
바이어가 집을 아주 비싸게 사지 않는다는 전제 아래 다운페이먼트를 많이 내놓으면서 크레딧도 좋다면 나이 같은 것은 모기지 융자에 대한 아무런 걸림돌이 되지 않는다.
▲반드시 모기지 융자 사전 승인을 받는다: 모기지 융자 시장에서 나이에 따른 차별은 사라지고 있다고 하지만 셀러가 바이어의 나이에 대해 주관적으로 부정적 시각을 갖고 매매에 영향을 미칠 수가 있다.
이같은 상황은 부동산 시장이 뜨겁다거나 동일한 매물에 대해 복수 오퍼가 많이 들어오는 지역에 있는 부동산을 사려고 하는 경우 노인 바이어의 입지를 더욱 좁히게 된다. 바이어가 모기지 융자를 무난히 받을 수 있다는 점을 확신하지 못하는 셀러는 그런 확신을 주는 바이어의 오퍼를 선호할 수밖에 없다.
페리는 이같은 상황을 피하기 위한 최선의 해결책으로 "모기지 융자에 대해 렌더로부터 사전 승인을 받아두는 것"이라면서 "이같은 원리는 셀러의 나이와 상관없이 누구에게나 적용되는 것"이라고 강조했다.
▲모기지 융자를 받는 것이 불편하지 않아야 한다: 많은 은퇴자들은 가능하다면 새로운 채무관계를 만들지 않으려고 하며 특히 주택융자에 대해 그같은 심리적 경향이 두드러진다.
코스타메사에서 재정설계회사를 운영하고 있는 글렌 우디는 "은퇴자들은 특히 주택의 경우 모기지 융자를 깨끗이 청산한 주택을 갖고 싶어 한다"면서 "그러나 절대로 천편일률적으로 사고할 이유가 없다. 언제나 여러 가지 시나리오를 두고 비교 검토해 자신에게 가장 유리한 시나리오를 선택하는 것이 현명하다"고 지적했다.
우디에 따르면 돈이 아주 많은 노인들 가운데 모기지 융자를 받아 집을 사서 페이먼트를 하고 살면서 다른 돈으로 투자대상을 물색해 투자소득을 극대화하는 사람도 많다면서 "주택융자에 있어서 ‘지렛대의 원리’(leverage)를 이용하는 것은 나이가 많으냐 적으냐 여부와 상관없이 은퇴를 했느냐 아니냐 여부와 상관없이 중요한 것"이라고 강조했다.
