이웃 사람이 땅을 침범하여 사용하고 있는 사실을 알고 있었거나 침범한 사실을 충분히 알 수 있었던 기간이 5년을 경과하면 소유권은 땅주인 것이지만 사용권은 땅을 침범한 사람과 같이 침범 당한 면적에 대해서 공동으로 사용해야 한다.

원래 경계선이 있었지만 남의 땅을 침범하여 땅 주인과의 묵계 하에서 사용하기 때문에 이것을 ‘합의된 경계선’(agreed on boundary)이라고 한다. ‘합의된 경계선’의 필수 요건은; (1)정확한 경계선이 불확실한 것이어야 한다. 담 자체는 법적 경계선이 아니며 담이 불확실한 경계선의 증명이 된다. (2)인접한 주인에 의해서 서면 또는 관습적으로 경계선이 이루어진 것 (3)공소 시효와 동등한 기간에 고정된 경계선을 수락, 묵인 또는 침범으로 상당한 손실을 본 경우가 성립되어야 한다.

지역권이라는 것은 땅을 제공한 사람과 무단 사용하는 사람이 공동으로 사용할 수 있어야 한다. 그런데 담을 쌓았을 때는 실제 주인은 토지를 사용하지도 못하게 되므로 이것은 개인 소유권을 인정해 준 것과 같으므로 지역권으로 인정해 줄 수 없다는 것이다.

1. 주택 담이 이웃 땅 침범: 한 한인의 경우에는 주택을 구입한지 꼭 1년이 경과된 어느 날 이웃에서 콘도를 건설하고 있는 개발업자로부터 편지가 날아왔다. 측량을 한 결과 한인 소유의 담이 자기 땅을 5피트 침범했다면서 빨리 담을 제거하라는 내용이었다. 집을 구입해 준 부동산 업자에게 문의를 하니 미국에서 어떻게 이런 일이 있느냐, 난생 처음 듣는 이야기라면서 뒷짐만 지고 있더란다.

2. 현실 문제점: 이웃 땅을 침범했을 때 땅만 되돌려 준다고 모든 문제가 해결되지 않는다. 담을 헐어내고 다시 공사하는 비용과 불편함, 건축법규상 위법행위, 위법을 현재라도 합법화시키는 문제, 다음에 주택을 매매할 때 이 사실을 밝혀야 하고, 화재가 발생했을 때는 불이익을 당하게 된다.

이 한인의 경우는, 시 건축법에서 뒷마당 공간 요구거리가 20피트이다. 이웃 개발업자 주장대로 5피트를 물려주면 뒷마당이 15피트밖에 안 남기 때문에 건축법규 위반이 된다. 주택단지를 처음 개발한 업자와 시청도 이런 위법 사실을 알고 있었을 것이다. 그러므로 현재의 담을 경계선으로 결정해서 건축했을 것이다. 그러나 ‘합의 경계선’ 주장을 하려면 경계선에 대한 시비가 있었다는 증거 제시를 해야 하는데 이 한인 경우에는 그 증거 제시를 할 수가 없다.

3. 담 침범 사건 흐름: 어떤 사람이 1920년에 담을 세웠는데 타인 땅을 80피트 침범했다. 침범한 사람이 40년간 경작했다. 1964년에 새 주인이 소유권 취소소송을 하면서 실제 측량선까지가 진실된 경계선이라고 주장했고 담을 침범한 사람은 담으로 되어 있는 곳이 경계선이 되어야 하고 사용해 온 사람이 소유자로 인정되어야 한다고 주장했다. 법원에서는 담을 친 그 시점이 진실한 경계선이라고 판결했다. 실체가 없는 측량선에 의한 것보다는 당사자간에 인정한 경계선을 인정해야 한다는 주장을 옹호하고 나선 것이었다. 그러나 1986년 사건에서 당사자간에 인정한 경계선은 부정확하다는 판결이 터져 나왔다.

1955년에 낡아빠진 포도나무 가지로 담을 세웠다. 1980년에 측량을 해 보니 담이 땅 주인한테 침범해 있었기 때문에 담을 실제 경계선으로 옮기라고 했다. 침범한 사람은 지금까지 자기가 땅을 사용해 온 경계선을 인정하라는 것이었다. 법원에서는 불확실한 요소가 없으며 시비를 걸어야 할 증거가 없다. 담을 세울 때부터 담이 불확실한 것이었다. 법에서는 법적 경계선을 선호한다. 그렇지 않으면 법적 경계선의 필요성이 없다. 만약에 법적 경계선에 시비가 있을 때는 타인의 땅을 사용해 온 경계선을 인정하는 것을 고려할 수 있다. 이러한 것은 법적 경계선이 없었을 때거나 정확하지 않거나 또는 자연상태 또는 측량표시 등록판의 변화, 측량등록 표적 흔적이 없을 때 합의된 경계선을 인정할 수 있다는 것이었다. 법적 경계선이 있으므로 정확한 경계선을 밝힐 수 있다는 것이 최근의 판결이다. 물론 주택 담이 아닌 지역권은 지금도 인정하고 있다.

4. 주택 담 침범 원인: 주택의 면적이 너무 크기 때문에 일부만 담을 쳐 놓았다. 이웃에서는 공지가 다른 사람 소유로 착각하고 방치된 땅을 사용 또는 담을 치는 경우가 허다하다.

잘못된 측량 기록을 믿고서 실수로 침범하기도 하고, 고의적으로 침범, 땅 모양에 따라서 담을 쌓은 경우, 이웃간에 합의 또는 묵계, 개발업자가 경계선 확정 잘못 또는 건축했을 수 있다.

(323)462-8766