부동산을 구입 할 때 자기 돈을 한푼도 투자하지 않고서 부동산을 구입하면 하루아침에 떼돈을 벌 수 있다는 TV 광고를 볼 수 있다. 여기에서 강의를 듣고 배운 학생도 떼돈을 벌었다는 경험담을 말하면서 현실감을 부추기고 있다.

하와이 해변을 배경으로 -0- 다운 페이먼트해서 부동산 구입하는 선전을 가끔 보게 된다. 이들의 목적은 현실적으로 거의 불가능한 이야기들을 책과 녹음 테입을 만들어서 200~800달러에 판매하는 것이 목적이다. 부동산 법률을 모르는 사람들은 이들의 말에 현혹 될 수 있고, 현실성 있는 이야기같이 들린다. 여기에 잘못 말려들면 엄청난 피해를 당할 수 있다.

이들은 차압당하기 직전의 부동산, 이혼·질병으로 고생하는 사람, 실직, 임대 부동산, 화재로 피해 당한 부동산, 지진 등으로 손상된 부동산, 문제가 있는 부동산, 부채 정리를 하려는 사람의 모기지를 인수(take over mortgage, subject to)하는 조건으로 부동산을 취득하라는 말을 한다. 급히 부동산을 정리하려는 사람들은 돈 한푼 받지 않고 소유권을 넘겨주기 때문에 구입자는 자기 돈 한푼 내지 않고서 구입할 수 있다고 선전한다. 사용하지 않는 물건을 판매해서 부동산 구입 자금마련을 하든지 자동차, 보석 등을 판매자에게 주던가, 다운페이먼트 대신에 담보로 활용해서 구입할 수 있다고 선전한다. 어떤 미국인이 이런 곳에서 배운 실력을 발휘하여 아파트를 구입하겠다고 접근해 온 것을 본 일이 있다.

차압이 극심했을 때의 은행 보고에 따르면, 다운페이먼트를 적게 지불하고 구입한 사람이 차압을 많이 당했다고 한다. 부동산 구입할 때는 가능한 다운페이먼트를 많이 지불하는 것이 안전하다.

월부금을 많이 지불하고 세금공제 혜택을 받겠다는 어리석은 생각은 안 하는 것이 좋다.

1. 판매자의 융자 인수: 판매자의 융자를 인수받으려면 은행으로부터 허락을 받아야 한다. 은행 허락 없이 융자를 인수할 수도 없다. 은행 몰래 소유권을 취득한 것을 은행이 알게 되었을 때는 차압을 당할 수 있다. 은행은 모든 부채를 30일 내에 지불하던가 그렇지 않으면 차압한다는 통고를 한다. 은행이 융자를 제공할 때 은행 허락 없이 소유권을 이전했거나 판매가 되었을 때는 모든 융자 잔금을 일시에 지불해야 한다고 계약이 되어 있다.
은행이 담보설정을 했으므로 은행이 차압할 권리가 있다. 물론 이런 부동산을 취득한 후 재빨리 재융자를 받아서 판매은행에 돈을 지불하는 방법이 있지만 재융자 할 수 있는 능력 그리고 부동산의 가치가 뒷받침 해 주어야 가능한 일이다.

2. 차압에 직면한 부동산: 부동산이 침체되었던 1991년부터 1997년 사이에 많은 부동산이 차압을 당했다. 1996~1997년에 차압이 극심했었는데 이 때는 남가주 주택매매 수치의 50%가 차압 통고를 받았고 이 중에서 차압을 당한 주택은 평균 28~30%였다. 심지어 매매량의 73%가 차압을 당한 곳도 있다. 차압 통고를 받았던 사람이 차압으로 끝이 난 것은 38~40%였다. 그러므로 차압 통고를 받은 사람이 회생할 수 있는 확률은 거의 50%로 보면 된다. 차압에 직면한 사람에게 자기가 은행 부채를 책임지므로 크레딧에도 문제가 발생하지 않는다면서 소유권을 이전해 달라고 요구하면 어떤 사람들은 이 말에 현혹되어 소유권을 이전해 준다. 부채에 대한 책임은 융자를 받은 사람에게 있기 때문에 소유권 이전해 주었다고 부채 책임이 소멸되는 것은 아니다. 이렇게 소유권을 이전 받은 사람은 과거 집주인에게 임대료를 받아 챙기는 사기꾼들이 극성을 부렸었다. 이중에는 한인도 끼어 있었고, 한인 피해자도 발생했었다. 차압에 직면한 사람 부동산으로 이익을 보기 위해서 거래하면 차압법과 차압 상담인 법을 준수해야 한다.

3. 현실적으로 -0- 다운페이먼트 가능: (1)부동산 처분하려는 사람이 은행 부채가 없는 경우가 있을 수 있다. 즉 판매자로부터 100% 융자를 받으면 된다. (2)이들로부터 부동산을 임대 받으면서 임대료를 일정기간 많이 지불, 훗날 그 잉여 임대료를 다운페이먼트로 하고서 구입한다는 계약방법도 있을 수 있다. (3)은행, 생명보험, 타인으로부터 부동산 구입할 돈을 전부 융자받는 경우가 있을 수 있다. 이 정도의 사람이면 상당한 재력과 신용이 있어야만 가능하다. (4)재향군인(VA) 융자는 -0- 다운이 합법적이다. 부동산을 구입할 때 다운페이먼트를 많이 해야 구입한 목적대로 안전하게 오랫동안 유지할 수 있다.

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