바이위클리 페이먼트는 합법
<문> 다달이 내는 모기지를 2주마다 내는 방식(biweekly payment)으로 바꿔줌으로써 주택 소유주들이 많은 이자를 절약하도록 돕는 회사에 컨설턴트로 일하는 친구가 있다. 홈오너들에게 아이디어를 제공하고 수수료를 버는데 동참하자고 제의해 왔다. 그런데 얼마전 요즘은 홈오너들 스스로가 모기지 원금과 이자의 12분의1을 월 모기지에 더해 2주마다 냄으로써 바이위클리 페이먼트 방식을 사용하고 있다는 글을 읽었다. 그 글을 읽으면서 저자가 바이위클리 모기지 방식을 사기라고 생각하는 것이 아닌가 하는 생각이 들었는데 과연 그런가.
<답> 아니다. 모기지 렌더를 포함한 많은 회사들이 주택융자를 받고 있는 홈오너들에게 바이위클리 모기지 방식으로 바꾸면 현 월 모기지의 반만 낼 수 있노라고 납득시키고 있으며 결과적으로 30년 모기지를 약 22년만에 끝내고 이자도 상당히 절약할 수 있다. 이 모든 것은 좋지만 혼자서도 할 수 있는 일을 295~495달러의 고정수수료와 매달 6~7달러씩 추가 수수료를 지불할 필요가 있겠는가. 월 페이먼트에 원금과 이자의 12분의1을 더해 2주에 한번씩 내면 일년에 13번 모기지 페이먼트를 하는 꼴이며 결과적으로 30년에서 약 22년으로 융자상환 기간을 줄일 수 있다.
’정크 수수료’도 법적 하자는 없어
<문> 얼마전 처음으로 새 콘도미니엄 한 채를 샀는데 렌더로부터 바가지를 쓴 것 같다. 우리가 처음 집을 봤을 때 개발업자는 렌더를 소개시켜 줬고 렌더는 수일만에 우리의 모기지 융자 신청을 허가하면서 융자비용에 대한 견적서를 제시했다. 그런데 막상 집이 다 지어져 사려고 하니 렌더는 모기지 시장의 상황이 바뀌었다면서 감정료 375달러, 서류처리비 1,200달러, 언더라이팅 2,250달러 등 처음 견적서에는 없던 각종 비용을 추가했다. 개발업체에 부대비용이 너무 많은 것 같다고 했더니 업체도 인정하긴 했으나 우리가 다운페이먼트로 5%만 내놓기 때문에 그래도 유리하며 우리가 콘도를 사지 않으면 다른 바이어가 있으니 집을 팔겠다고 말해 우리는 할 수 없이 서명을 했다. 콘도는 마음에 들고 값도 적당한 것 같은데 렌더로부터 바가지를 쓴 것 같아 영 마음이 찜찜하다. 무슨 방법이 없나.
<답> 그런 종류의 불필요하고 과도한 수수료를 ‘정크 수수료’(junk fee)라고 하는데 렌더의 입장에서는 커다란 이익의 원천이다. 불행스럽게도 렌더가 처음 견적서와는 달리 모기지 융자를 해줘도 법적으로는 아무 하자가 없다. 바이어의 입장에서 취할 수 있는 유일한 방도는 렌더의 요구가 부당하다고 생각할 때 그 렌더로부터 융자를 하지 않는 것이나 렌더나 개발업체는 이같은 경우 바이어들이 대체로 렌더의 요구를 받아들인다는 것을 알기 때문에 계속 그같은 일을 하는 것이다. 물론 이같은 경우에도 마지막에 렌더가 부과한 정크 수수료를 대상으로 소액재판을 청구할 수 있으나 일단 융자서류에 서명을 한 이상 렌더의 입장이 훨씬 유리한 것이 사실이다.
’가격 상승분 공유 융자’란.
<문> 최근 ‘패니매’(Fannie Mae)가 ‘주택가 상승분 공유 융자’(shared appreciation mortgage) 제도를 시행한다고 들었는데 이 제도는 어떤 것인가.
<답> 이 제도 아래서 모기지 융자를 받으면 바이어는 시중의 정상적인 주택금리 보다 1~2% 낮은 금리로 모기지 융자를 받기 때문에 매월 페이먼트 부담이 줄어든다. 패니매는 집값이 오른다는 것을 전제로 이같은 융자를 해준 다음 바이어가 나중에 집을 팔거나 재융자를 할 때 오른 집값을 바이어와 함께 나눠 가짐으로써 그동안 발생한 ‘상대적’ 손실을 보전한다. 그러나 이같은 제도는 미국의 집값 상승률이 연평균 4~5%는 된다는 점을 감안하면 바이어의 입장에서는 그다지 유리한 제도라고 보기 어렵다.
