남의 땅을 돈 한 푼 지불하지 않고 사용하기도 하고 법적 소유권마저 자기 땅으로 만들고, 남의 땅에 건물을 지어서 차지하기도 한다. 이웃에서 측량을 해보니 자기 땅을 침범했다면서 담을 철거하라는 통고를 받았는데 어떻게 해야 하느냐는 한인들도 있다. 내 땅 경계선을 불법 침범했다는 시비와 소유권 시비는 부동산 매매 중에서 약 6%가 된다. 어떻게 해서 이런 일이 일어나게 되는가?

1. 타인 땅 사용 동기: 우리는 발길을 재촉하기 위해서 공터가 있으면 남의 땅을 가로질러 총총 걸음으로 건너가게 된다. 다른 사람들도 이 공터를 지나서 건너간다. 여러 사람들이 이렇게 한동안 남의 땅을 사용하다 보면 자연히 그 곳은 대중을 위한 도로가 된다. 한편으로 땅 주인은 그 만큼 손실을 본다. 윗집과 아랫집이 공동으로 한 골목길을 사용하다가 아랫집 사람이 자기 집 골목길이 좁다면서 윗집 땅을 자기 집 쪽으로 넓힌 후 5년 이상 사용하면 결국 남의 땅을 돈 한 푼 안주고 사용하게 된다. 남의 땅에 주차를 하던 사람에게 땅 주인이 주차를 못하게 하자 법원에서는 오랜 기간 사용해 왔다는 이유로 사용을 허락했다.

역사적으로는 현재 토지를 활용하는 사람을 선호했고 현재 활용 못하는 사람을 증오했다. 불법적으로 남의 땅을 침범하면 안 된다고 하지만 침범한 남의 땅을 활용하고 있는 사람을 찬양했다.

법에서 정한 5년 공소시효 이내에 소유권을 보호받지 못한 땅 주인이 피해자가 되었다.

이런 이유로 인해서 땅을 놀리는 사람에게는 ‘공한지 세금’이란 이름으로 과중한 재산세를 부과했었다. 미국에서도 한때 공한지세를 적용했었지만 이 제도가 미래 도시설계에 큰 문제를 일으킨다는 것을 깨달은 후에 현재는 철폐되었다.

자동차 진입로가 좁다면서 남의 땅을 넓혀서 사용하는 경우도 허다하다. 특히 산간지역이나 경사가 있는 지역에서는 경계선 시비가 심하다. 이렇게 남의 땅을 자기 것 같이 사용하는 것을 지역권(easement)이라 한다. 이웃간의 합의에 의해서 사용하는 경우도 있지만 남의 땅이 자기 것인 줄 알고서 실수로 차지하기도 하고, 고의적으로 차지하기도 하고, 측량이 잘못 되어서 남의 땅을 침범하기도 한다.

2. 남의 땅을 사용할 수 있는 법적 근거: 집을 지으려고 측량을 했더니 현재 경계선이 잘못되었다. 지금까지 당신이 차도로 사용하던 것을 사용하지 못한다면서 그 곳에다가 대문을 설치했다. 이웃 사람은, 아무리 당신 땅이라 하더라도 내가 5년 이상 사용한 것이므로 나도 사용할 권리가 있다면서 헐어버렸다. 법원에서는 공동으로 사용할 권리가 있다고 했다. 이런 시비가 이웃간에 빈번히 발생하고 있다. 땅 소유주가 재산세를 지불하고서도 이웃 사람은 공짜로 남의 땅 일부를 사용한다. 소유주가 자기 재산을 법적 기한인 5년 내에 방어하지 못했기 때문에 발생한다.

만약에 지역권에 대해서 재산세를 상호간에 분담 지불하면 결국 소유권 자체도 완전히 이웃사람에게 이전된다. 심지어는 남의 땅에 건물을 지은 후에 5년이 지나면 재산세금까지 지불했기 때문에 이웃 땅 소유권까지 쉽게 차지할 수 있다. 그러나 남의 땅에 담을 세웠을 때는 실제 소유주는 자기 땅을 사용할 권리가 없어지므로 지역권이 허락되지 않는다. 지역권은 법적으로 공동 사용이지 한 개인만이 사용하고 땅을 차지하는 것으로 인정할 수 없기 때문이다.

5년 이상 땅 주인의 허락도 없이 또는 반대도 없이 남이 보는 데서 필요 할 때마다 사용했으면 남의 땅을 자기가 사용할 수 있다. 단 소유권 주장은 할 수 없다. 다른 사람이 땅을 사용하는 것을 땅 주인이 충분히 알고 있었거나, 알고 있을 것이라는 사실, 땅 주인이 반대를 하지 않았다거나 또는 땅 주인이 사용하지 말라는 서면 통고를 했었는데도 계속해서 5년 이상을 사용하고 점유했으면 법적으로 남의 땅을 사용할 수 있다. 타인 땅 침범이 잘못인 줄 알면서도 고의적 또는 실수로 남의 땅을 사용했으면 지역권으로 인정된다. 이렇게 해서 경계선에 문제가 발생한다. 측량보다는 상호간에 ‘합의된 경계선’(agreed on boundary)이 중요하다는 것이다. 남의 땅을 침범해서 사용한 당시의 목적으로만 사용해야 한다. 만약에 통로가 좁아서 남의 땅을 침범해서 사용했는데 그 땅에다가 건물이나 농사 같은 목적으로 변경해서 사용할 수 없다.

부동산에 대한 침범이 있으면 즉시 방어를 해야 보호받는다.


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