지난 15년간 모기지 시장에는 많은 변화가 있었는데 대부분 소비자들에게 편리하거나 유리한 변화였다. 융자 기준이 보다 융통성이 있게 됐다거나 주택을 사는데 요구되는 다운페이먼트의 비율이 낮아졌다거나 융자처리 속도가 빨라졌다거나 하는 것 등을 대표적으로 꼽을 수 있겠다. 그렇다고 해서 요즘 모기지 시장에 소비자들이 신경을 써야하는 아무런 ‘지뢰’가 없다는 얘기는 아니다. 요즘도 모기지 융자를 할 때 피해야 할 조건들이 있다. 소비자로서는 평소에 숙제를 해두면 많은 보상이 따르는 문제들이다.

<조기상환 벌금이 있는 융자>

융자금을 계약상 만기 시한보다 일찍 상환할 경우 벌금이 있는 융자는 피하는 것이 좋다. 이같은 ‘조기상환 벌금’(prepayment penalty)은 보통 규모의 주택 융자의 경우만 해도 수천달러에 달하기도 한다. 주로 약간 낮은 금리로 제공되는 융자에 이같은 조항이 수반되는 경우가 많다. 그러므로 금리가 조금 낮기는 한데 ‘조기상환 벌금’ 조항이 수반되는 융자일 경우는 그같은 금리차가 ‘조기상환 벌금’을 감수할 만큼 가치가 있는 지를 잘 살펴야 하며 융자를 하는 시점을 기준으로 가까운 장래에 금리가 떨어질 가능성이 있는 상황일수록 더욱 신중해야 한다.
’조기상환 벌금’은 융자후 일정기간에만 적용되는 것이 통례인데 일정기간이란 보통 5년 정도된다. ‘조기상환 벌금’ 조항이 있어도 부동산을 팔면서 융자금을 상환할 때는 적용하지 않는다는 조건이 붙어 있기도 하는데 이 말은 현실적으로는 재융자를 통해 원래 융자를 갚을 때 벌금을 내는 것을 의미한다. 그러나 ‘조기상환 벌금’ 조항이 전부 이처럼 관대한 것이 아니므로 융자를 할 때는 반드시 이 부분에 대해 확인해야 한다.
’조기상환 벌금’의 극단적인 예는 융자금 전액을 상환하는 것이 아니라 연간 일정 비율 이상 상환할 경우 벌금을 부과하는 것이다. 예를 들면, 1년에 융자금의 20%를 갚으면 벌금을 물어야 하는 경우가 있다.

<단기 벌룬 융자>

보통 5년 또는 그 이하를 만기로 이뤄지는 이 융자는 만기와 함께 거액의 ‘벌룬 페이먼트’가 있기 때문에 매월 페이먼트가 적게 마련이다.
이같은 융자는 보통 2차 또는 3차 융자인 경우가 많은데 이같은 이유로 인해 금리가 다른 융자에 비해 높게 마련이다. 상환기간이 짧고 금리는 높은 융자를 쓰는 것은 소비자로서는 ‘불장난’을 하는 것이나 다름없다.
’벌룬 융자’의 경우는 발생하는 이자 전액을 페이먼트로 내놓지 않음으로써 미지급된 이자가 원금에 붙어 나중에는 원리 합계가 원래 빌렸던 원금보다 많아져 있는 경우도 있다. 이렇게 되면 집을 팔거나 재융자를 해서 불어나 있는 원금을 갚아야 하는데 자칫하면 집을 잃게 될 수도 있다.
그렇지만 ‘벌룬 융자’라 하더라도 10년 또는 15년 정도로 상환기간이 길고 페이먼트가 계속되면서 원금이 줄어든다면 재융자를 할 수 있는 충분한 시간도 있고 원금 자체도 줄어들기 때문에 괜찮다.

<대지 계약>

이 방법은 ‘타임 쉐어’(time share) 구매나 농촌의 부동산을 구입하면서 종종 등장한다. 이같은 방식에서는 바이어가 융자금의 일정액 또는 전액을 상환해야 타이틀이 이전된다. 이같은 방식이 가끔 문제를 일으키자 최근 몇몇 주정부는 법을 제정해 바이어의 권리를 더욱 보호하는 조치를 마련했다. 그렇지만 이 방식으로 융자를 하려는 바이어들에게는 계약서에 서명을 하기 전에 반드시 부동산 전문 변호사와 상담하는 것이 좋다. 상담을 할 때는 페이먼트를 늦게 하거나 건너뛰었을 때 어떻게 되는 지, 세제혜택을 어떤 것이 있는 지, 보험혜택 범위는 어떻게 되는 지 등에 대해서도 자세히 물어봐야 한다.
<40년 융자> 전형적인 모기지 융자 기간이 30년인 것에 반해 이 융자는 처음부터 상환기간이 40년이다. 융자기간이 40년으로 늘어나면 월 페이먼트가 내려가기 때문에 바이어의 입장에서는 좀 더 편하게 느낄 수 있으나 궁극적으로 바이어가 내는 이자가 너무나 많다. 내 집 장만이 아무리 급해도 40년 융자를 해야만 편하게 월 페이먼트를 낼 수 있는 입장이라면 좀 더 돈을 모아 다운페이먼트를 많이 함으로써 월 페이먼트를 줄이거나 소득이 늘어 페이먼트 부담을 덜 느낄 때까지 기다리는 것이 현명하다.

<125~150% 융자>

집값의 1.5배까지 융자를 해주는 경우가 있는데 이런 모기지는 위험하다. 소비자들이 이런 모기지 융자를 하는 이유는 집값을 지불하고 남은 잉여 융자금으로 크레딧카드 빚을 갚는 등 채무구조를 정리하려는 것이다. 다른 빚보다 모기지 융자가 금리가 낮기 때문이다.
그러나 이같은 융자금을 빌려쓰는 소비자들 가운데는 잉여 융자금으로 채무 구조를 정리하는 데 쓰는 것만 아니라 가구를 산다거나 휴가를 가는 등 일단 융자금이 주어지면 다른 용도로 쓰는 경우가 많다. 이런 경우 융자금 잔액이 집값의 80% 이하로 떨어지는 ‘정상적 상태’로 돌아가기가 아주 어렵다.
이런 상황에서는 집이 팔려도 에스크로를 닫을 수 없는 경우도 발생하게 된다. 예를 들어 12만5,000달러짜리 집을 담보로 15만달러를 빌려쓰고 있으면 집이 팔려도 현금 2만5,000달러를 더 내놔야 에스크로를 닫을 수 있다. 간신히 에스크로를 닫아도 다른 집을 사기 위한 다운페이먼트도 없는 것은 물론이다.
세제 혜택도 문제가 된다. 모기지 융자로 인해 지급한 이자를 과세대상 소득에서 공제해 주는 세제혜택은 집값을 넘어서는 모기지 융자에 대해서는 적용되지 않는다.

<크레딧 카드 융자>

이 방법은 다운페이먼트를 만드는 방법의 한 가지로 밤늦은 시간에 방영되는 TV 프로그램 같은 것에서 종종 등장한다. 그렇지만 이 방법은 바이어 입장에서 너무 금융비용 부담이 큰 좋지 않은 방법이다. 게다가 크레딧카드 잔액이 너무 많으면 정상적인 모기지 융자를 받을 수 없게 된다. 크레딧카드로 다운페이먼트를 마련하는 것 보다는 정상적으로 돈을 모아 다운페이먼트를 마련하는 것이 좋다.

<3자에 의한 숏세일>

원래 샀던 값보다 낮은 가격으로 더 심한 경우에는 현재 남아 있는 모기지 융자금 잔액보다 낮은 가격으로 집을 팔아야만 하는 경우가 있다고 가정하자. 실제로 이같은 경우는 지난 90년대 초반 경제가 악화되면서 많은 한인들이 비즈니스가 잘 안되거나 직장을 잃어 집 페이먼트를 하기 어려운데 집값까지 떨어지는 경우를 당했다.
이 때 모기지 융자금 잔액 만큼만 집값으로 쳐서 받고 집을 넘기는 경우가 있다. 이 같은 상황에서는 실제로 타이틀만 넘겨주면서 모기지 융자에 대한 채권 채무 관계는 그대로 남겨두는 경우가 있는데 이같은 정리방식은 참으로 위험하다. 타이틀은 넘어갔지만 원래 모기지 융자에 따른 채권채무 관계는 그대로 남아 있기 때문이다.