주택 구매자는 구매시 현재 상태가 명시돼 있는 타이틀을 통해 ‘유틸리티 이즈먼트’(utililty easement)에 대한 정보를 확실히 파악해야 한다.

최근 한 주택소유주는 집 뒤뜰에 풀장을 만들고 싶은데 집을 살 당시 지역 전기회사가 뒷뜰에 10피트 정도 가로지르는 ‘유틸리티 이즈먼트’(utililty easement)을 갖고 있는 것으로 알았으나 풀장 건축 허가 절차 도중 건축부지를 포함한 100피트의 땅이 지역전기회사의 이즈먼트 적용지역임을 알고 좌절한 경우가 있다.

이 경우처럼 비정상적으로 광범위한 ‘이즈먼트’가 남에게 있을 때는 심각한 문제가 된다. 전선을 공중이나 땅속에 설치하는 것을 감안할 때 전체 부지가 아주 넓지 않고서는 100피트의 이즈먼트란 아주 큰 부담이다. 이같은 경우는 구매시에 이의를 제기했어야 했다.

이처럼 등기된 ‘이즈먼트’가 재산의 많은 부분에 영향을 미치는 것은 사실이지만 대부분 부동산에는 여러 가지 제약이 붙어 있는 경우가 종종 있다. 이같은 여러 가지 문제로 콘도미니엄 단지나 주택지에서 건축할 수 있는 것과 할 수 없는 것의 구분이 모호해지기도 한다.

예를 들어, 한 주민은 주거지에서 라마 사육을 즐겼으나 이웃이 불평하며 거주지 안에서만 길러야 한다는 조건을 명시했다. 이들은 집 구매시 계약서류에는 그런 제약이 없었다고 주장했지만 캘리포니아 대법원은 계약, 조건, 제한점은 구체적으로 ‘어떤 소유주에게’라고 명시돼 있지 않더라도 모든 소유주에게 해당되는 것이라고 판결했다.

미국내 모든 주마다 재산소유주의 보호 차원에서 계약, 모기지, 신용장, 세금, 지역권 등 등기서류에 있는 내용을 소유주에게 알리기 위해 등기법이 존재한다.

그러나 개개인이 등기소에서 등기서류를 찾아 구체적으로 소유물에 미치는 영향을 파악하는 것이 어렵기 때문에 구매시 소유주가 알고 있어야 할 내용을 간단히 설명해 놓은 서류가 타이틀 리포트이다. 간단히 말해 타이틀 리포트란 재산에 미칠 수 있는 제약을 요약해 놓은 서류다.

구매자는 구매 당시 타이틀에 있는 항목을 놓고 협상을 할 수 있다. 100피트 ‘유틸리티 이즈먼트’가 포함된 입지를 구입한 소유주가 구입 당시 타이틀 리포트를 읽었다면 ‘이즈먼트’을 줄이기 전에는 구입하지 않겠노라고 제안할 수 있었을 것이다.

등기법의 일반적인 법칙은 ‘누구든지 먼저 등기하는 자가 이긴다’는 것이다. A라는 사람이 현찰이 급히 필요해 시골의 땅을 싼값에 내어 놓았다고 치자. B와 C가 며칠 차이를 두고 구매를 원한다고 찾아왔다면 A는 먼저 온 B에게 팔고 계약서를 주었을 것이다. 이때 만일 B가 깜빡 잊어 등기를 하지 않고 시간이 흐른 뒤 A가 이 사실을 확인하면 다시 C에게 그 땅을 팔 것이고 C가 바로 등기하면 나중에 B가 먼저 왔었으므로 자신에게 땅을 팔았어야 했다고 주장하더라도 토지는 이미 등기를 먼저한 C에게로 넘어가게 되는 것이다.

구매자는 부동산 브로커나 변호사에게 의뢰하든가 함으로써 지금까지 어떻게 타이틀이 변경돼 왔는 지를 상세히 살펴야 한다. 특히 타이틀을 친구나 친지 등 가까운 사람들로부터 받았을 경우 채무판결이나 세금에 관한 문제 등 생각지도 않았던 문제들이 없는 지 샅샅이 조사해 보고 타이틀 보험에 가입하는 것이 필요하다.

등기법에 위배돼 손해를 보지 않기 위해서는 모든 부동산 서류는 즉시 등기를 해놓아야 하며 반드시 소유주의 타이틀 보험을 보관해야 한다.