모기지 상환 등기안돼

<문> 12년 전에 어머니는 갖고 있던 집을 팔고 ‘트래블러스 모기지 서비시스’로부터 모기지 융자를 받아 새 집을 샀다. 어머니는 옛 집을 팔고 받은 돈으로 이 모기지 융자를 전액 상환했다. 얼마전 어머니는 새 집을 담보로 ‘홈 에퀴티’ 융자를 신청했는데 이 과정에서 우리는 ‘트래블러스 모기지 서비시스’가 모기지 융자로 인한 담보를 해제했다는 사실이 카운티 등기소에 등기가 되지 않았다는 것을 발견했다. 어머니가 당시 ‘트래블러스-’로부터 받았던 담보해제 통지서를 찾지 못해 내가 ‘트래블러스-’와 접촉하려고 시도했으나 이 회사는 오래전 없어졌다. 어머니가 얻었던 모기지 융자가 ‘GE 캐피털’에 팔렸다는 사실까지는 알아냈으나 ‘GE-’는 어머니의 모기지 융자와 관련된 서류를 아무 것도 갖고 있는 것이 없다. 지금 우리가 갖고 있는 것이라고는 모기지 융자를 반환할 때 사용했던 캐시어스 첵의 사본 한 장뿐인데 어떻게 하는 것이 좋은가.

<답> 이같은 문제가 있기 때문에 모기지 융자를 갚았을 때에는 집 소유주들이 모기지 융자가 완전히 상환됐다는 사실이 등기가 됐는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 지금 우선 할 수 있는 일은 홈 에퀴티 융자에 대해 타이틀 보험을 팔려고 하는 타이틀 회사에 연락해 상황을 설명하고 무슨 방법이 없겠는지를 물어 보라. 타이틀 회사가 이같은 문제를 해결할 방법을 알고 있는 경우가 많다. 그렇게 해도 여의치 않으면 부동산 전문 변호사에게 의뢰해 조용히 소송을 제기하는 것도 생각해 볼만하다.

옆집서 집 못짓게해

<문> 현재 갖고 있는 땅을 5년 전에 샀는데 당시 셀러는 그 땅을 관할구역으로 하는 ‘주택소유주협회’ 같은 것은 없다고 했다. 땅은 두 주택 사이에 샌드위치처럼 끼어 있는데 지금 그 땅에 집을 지으려 하자 두 옆집 주인이 와서 원래 개발업자로부터 ‘건축위원회’(building committee)라는 이름을 쓸 수 있도록 허가를 받았었다면서 내 땅에 건축물을 지으려 해도 그들의 허가를 받아야만 한다고 주장한다. 내가 셀러로부터 받은 문서에는 주택소유주협회가 없다고 돼 있는데 어떻게 해야 하나.

<답> 먼저 지금 갖고 있는 땅에 대한 건축공사를 제한하는 어떤 법규나 제한이 있는지부터 확인해야 한다. 만약 그런 것이 있고 거기에 대지소유주협회 같은 것에 대한 조항이 있다면 건축위원회 역시 명문 규정으로 정의돼 있어야 한다. 두 옆집 주인에게 자신들이 말하는 ‘건축위원회’가 어떤 권위를 가진 단체인지 물어보라. 어쩌면 그 사람들은 아무런 권한도 없이 거짓말을 하고 있을 가능성도 있고 어쩌면 합법적 근거와 이에 따른 권한이 있는 사람들일 가능성도 있다.

양도소득세 안내려면

<문> 얼마전 어머니로부터 시가 27만5,000달러짜리 집 한 채를 상속받았다. 어머니는 30년 전에 3만5,000달러를 주고 이 집을 샀는데 지금 집을 팔면 얼마나 세금을 내야 하나.

<답> 집을 상속받았다면 피상속 시점의 시가가 그 집을 샀다고 가정했을 때의 원가로 간주된다. 따라서 만약 그 집을 시장에 내놓고 예를 들어 28만5,000달러에 판다면 차액 1만달러에 대해서만 양도소득세를 내면 된다. 만약 이 집에서 살다가 집을 팔 경우에는 집을 파는 시점을 기준으로 소급해서 계산해 마지막 5년 사이에 2년 이상을 이 집에서 살았을 경우에는 이 집을 일차적 거주지로 주장해 25만달러를 양도소득세 면제 대상으로 삼을 수 있다. 예를 들면 2000년 10월1일에 시가 27만5,000달러짜리 집을 상속받아 2년 동안 살다가 3년 미만 기간에 렌트를 준 후 52만5,000달러에 집을 팔았다면 과세대상인 양도소득이 하나도 없으므로($52,5000- ($275,000+$250,000)=$0) 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다.