주택구입 후 위조서명으로 소유권 주장, 저당, 사기성 소유권 이전 같은 문제발생 시에 손해배상을 받기 위해서 일반 소유권 보험(CLTA)에 가입하게 되고 남의 땅 침범, 공사관련 저당, 지목법 위반 등의 피해 보상을 받기 위해서는 확대보험(ALTA)에 가입한다. 그러나 부동산의 상태에 따라서 확대보험에 가입시켜 주지 않는다. 심지어 융자신청도 부결 당하게 되므로 아래와 같은 주택구입 시에는 주의를 해야 한다.

1. 주택이 상가 또는 산업체 지목: 주택이 주거용 지목(zoning)이 아닌 상가나 산업체 지목으로 되어 있는 경우 또는 한 필지에 일부는 주택이고 일부는 상가로 되어 있는 경우도 있어도 확대보험에 가입해 주지 않는다. 서민 상대로 쉽게 융자를 제공하는 정부 융자(FHA)에서도 융자 제공을 거절한다. 비록 지목이 주택이고 주택으로 현재 건축되어 있어도 인접한 주변환경의 50% 정도가 상가나 산업체로 되었을 때도 융자받기는 어렵다. 판매자가 구입자에게 융자를 해 주거나 고리대금업 융자기관에서나 융자받는 길밖에 없다.

2. 대지 면적 2.5~3에이커 이상: 일반인들이 소유한 평균 주택 면적보다도 큰 땅 즉 3에이커 이상의 땅에 주택이 건설되어 있는 경우에는 확대보험 가입을 제한하고 있다. 주택 소유주를 위한 것이지 토지를 많이 확보한 소유주에게까지 혜택을 줄 수 없다는 것이다. 특히 FHA 융자를 신청할 때는 2.5에이커 이상인 경우에는 융자를 제공하지 않는다.

건물에 대해서 보험을 가입해 주고 융자를 제공해 주는 데 목적이 있다. 땅 가격이 주택 가격보다도 높을 수 있으므로 소유권 보험회사에서는 몸조심을 한다.

3. 부동산 위치 설명(land description): 측량기록에 의해서 부동산 위치를 동서남북 어느 방향, 몇도 각도에 위치해 있으며 거리가 얼마 된다고 설명(metes and bounds)해 둔 기록으로 땅의 위치를 알 수 있다. 그러나 이것만으로는 분할법에 위반되어 있을 수 있기 때문에 확대보험 가입을 해주지 않는다. 토지 분할법에서는 토지를 필지(lot) 단위로 분할을 하게 되어 있고 각 지방정부에 등록을 한다. 그러므로 측량에 의한 방향 위치도 등록되어 있어야 되지만 분할법에 의한 위치도 등록되어 있어야 한다. 측량된 기록이 오래된 것도 주의를 해야 한다. 아주 오래 전에 측량된 것은 측량이 잘못되어 있을 수 있다. 자기 땅을 찾아가 보니 ‘바다’였다는 실화가 있다. 캘리포니아주는 1893년 이전에 측량되어 등록된 것은 인정 해 주지 않는다. 그러므로 과거의 측량 기록에 의존할 수가 없다. 대부분 사람들은 부동산 위치를 설명해 둔 기록을 읽어보아도 그 말이 무슨 뜻인지도 모르는 문맹자가 되고 만다. 측량학을 공부한 사람이라야 이해를 할 수 있다.

4. 분할법 위반: 어떤 지역에 있어서는 역사적으로 땅의 위치에 대한 시비가 많은 곳이 있다. 예로써 다우니 시내의 한 부분에 이런 곳이 있다. 이런 지역에 대해서는 소유권 보험회사에서 확대 보험에 가입시켜 주지 않을 수 있다. 땅을 나눌 때 합법적인 분할법을 준수하지 않고 분할된 땅에 건축된 집도 확대보험에 가입시켜 주지 않는다.

5. 이웃 땅 침범: 이웃 사람 땅을 침범했거나 경계선 시비가 발생하여 공공기록에 등록되어 있거나 소송 계류가 되어 있는 주택에도 차별을 둔다. 이웃 땅을 침범했다는 것은 부동산 매매 중에서 약 6%나 되는 데도 대부분 사람들은 소홀히 취급한다. 이런 문제는 정확한 측량이 이루어져야 알 수 있지만 특별한 경우에는 대충 짐작할 수 있는 경우도 있다. 평지에 건설된 주택에도 문제가 있지만 특히 산간지역 또는 경사가 높은 지역에서 이웃집 땅 침범문제가 빈번히 일어난다. 이 외에도 합법적 절차를 거치지 않고 이웃끼리 개인적으로 경계선 합의를 한 경우도 위험하다.

6. 도로와 연결된 출입구가 없는 곳: 사람과 자동차가 자유롭게 통행할 수 있는가를 조사한다. 이런 곳은 현장검정을 거친 후에 확대 보험가입을 해 준다. 특히 산간지역에 건설된 주택들에 이런 문제가 많다.

7. 건축관계 저당 설정(Mechanics liens) 또는 최근 3개월 이내에 건축: 시공업자가 공사 중단/완공 등록 후 30일(하청업자) 60일(일반 시공업자) 이후 또는 완공 후 90일 이후에 기술자 유치권을 등록할 수 있기 때문에 저당설정 문제가 없다는 확인 때문이다. 새 건축물이 아니더라도 건축관계 저당 설정이 되어 있으면 융자 및 보험가입을 꺼린다.

8. 부동산 결함: 구입자나 판매자, 부동산 업자가 잘못이 있다고 밝힌 사항이 있었을 때도 소유권 보험과 융자에 차별 받는다. 이 외에도 건축법규 위반 등록, 소유권 이전된 3년 이내에 추가 재산세(supplemental tax)가 책정되지 않고 지불 안된 경우 그리고 지적도 상의 주택과 실제 주택 위치가 다른 경우에도 차별을 받거나 확대보험 가입을 해 주지 않는다.

부동산 업자가 이런 문제를 챙겨주지 못했고 또 업자 선정을 소홀히 생각한 결과 이런 문제로 고통을 겪는 주위 한인들도 많으므로 주의를 요한다.
(323)462-8766