미국에서는 상업용 부동산도 마찬가지지만 거주용 집을 사는 방법도 여러 가지가 있다. 크레딧이 나쁘거나 미국에서 거주한 기간이 짧아 크레딧이 아예 없는 사람들은 모기지 융자를 받을 수 없다고 생각하기가 쉽지만 이것은 사실이 아니다. 미국사회란 노력하는 만큼 분명한 대가가 있다는 말은 부동산 거래에 있어서도 마찬가지로 적용되는 셈이다.
크레딧이 다소 나쁘거나 미국에서 거주한 기간 자체가 짧아 크레딧 기록 자체가 없는 사람들도 여러 가지 방법으로 모기지 융자를 받아 집을 살 수 있다. 물론 이같은 경우에는 크레딧이 좋은 바이어 보다 어느 정도 불이익을 감수해야 하지만 그같은 불이익의 정도라는 것이 일반적으로 많은 사람들이 생각하는 것보다 아주 나쁘지도 않고 노력만 한다면 그같은 불이익이 지속되는 기간도 그다지 장기가 아닐 뿐 아니라 이같은 경우에 처한 바이어들이 주택을 구매하기 위해 동원할 수 있는 방법도 여러 가지가 있다.
첫째, ‘서브 프라임 렌더’(sub-prime lender)로부터 모기지 융자를 받아 집을 사서 1~2년 정도 제 날짜에 맞춰 매번 페이먼트를 정확히 한 다음 ‘서브 프라임 렌더’로부터 얻은 융자의 금리보다 낮은 금리로 재융자를 받는 것이다.
’서브 프라임 렌더’란 일반적인 렌더가 모기지 융자를 해주면서 부과하는 금리보다 다소 높은 금리로 모기지 융자를 해주는 렌더를 말하는 것으로 요즘 같으면 이같은 ‘서브 프라임 렌더’가 부과하는 금리는 연간 9~12% 또는 이보다 약간 높은데 여기저기 알아보면 11% 정도 선에서 융자를 얻을 수 있으며 이 정도면 괜찮다고 부동산 전문가들은 조언한다.
’서브 프라임 렌더’로부터 융자를 받을 때 한가지 주의할 점은 ‘서브 프라임 렌더’를 이용하는 바이어들은 일반적인 렌더를 이용하는 바이어에 비해 크레딧에 다소 문제가 있는 경우가 많기 때문에 렌더로부터 융자승인이 난 후 집을 에스크로를 닫는 시점 사이에 자동차나 기타 물품을 삼으로써 새로운 페이먼트를 만들지 말아야 한다는 것이다.
경우에 따라서는 이같은 구매로 인해 새로 생긴 페이먼트가 크레딧 조사기관을 거쳐 렌더에 보고되고 렌더는 바이어의 ‘수입 대 부채 비율’(income debt ratio)이 너무 높다고 보고 이미 승인한 모기지 융자를 취소할 수도 있기 때문이다.
둘째, 집값의 10% 이상을 다운페이먼트로 내놓을 수 있는 바이어는 셀러가 갖고 있는 모기지 융자를 직접 인수받는(assume) 방법도 있다. 만약 이 정도 다운페이먼트를 하고 기존 모기지 융자를 인수받아도 셀러가 매물에 대해 가지고 있는 에퀴티가 너무 많아 집값을 다 충당할 수 없다면 셀러에게 차액을 융자해 달라고(ownercarry) 요청할 수 있다.
물론 이 경우에는 셀러가 원래 모기지 융자를 해준 렌더보다 순서가 낮은 2순위 채권자가 돼야 한다.
셋째, 렌더로부터 기존 모기지 융자를 인수받는 것이 어렵다고 판단되면 셀러가 현재 모기지 융자의 채무자로 돼 있는 상태 그대로 집을 사서 타이틀만 바이어의 이름으로 변경한 다음 일정 기간에 페이먼트를 정확히 하고 나서 융자를 인수받을 수도 있다.
이 경우 일정 기간이란 보통 1~2년을 말하는데 렌더는 그 사이에 타이틀 소유주가 바뀌었다는 사실을 알게 되면 융자금을 회수할 권리가 있으나 렌더는 누가 채무자가 되건 원리금만 제 때 받으면 되기 때문에 요즘 같은 때는 사실상 그렇게 융자금을 한꺼번에 상환하라고 요청하는 경우는 드물다.
그러나 적어도 법적으로는 이같은 가능성이 있다는 사실을 염두에 둬야 하며 만약 렌더가 융자금 잔액을 일시불로 회수하려 한다면 그같은 융자금 반환 요청서를 받은 다음에 렌더측과 교섭을 해볼 수도 있고 원래 렌더가 성의 있는 교섭에도 불구하고 계속 융자금 회수를 고집한다면 다른 렌더로부터 재융자를 받아 기존 융자를 상환하면 된다.
렌더가 기존 모기지 융자의 인수에 대한 동의를 해줄 때는 보통 1% 선에서 수수료(assumption fee)를 부과하게 된다.
넷째, 미국에서 거주한 기간이 짧다거나 또는 다른 융자조차 얻어본 경험이 없어 크레딧 기록 자체가 없음으로써 모기지 융자를 얻지 못할 때는 집값의 5~10% 또는 이보다 약간 더 많은 수준에서 다운페이먼트를 내놓고 셀러에게 오너캐리로 집을 살 수 있도록 하자고 오퍼를 해볼 수도 있다.
원래 있던 모기지 융자를 다 상환해 설정된 채권이 전혀 없는(free and clear) 집을 갖고 있는 은퇴한 노인들은 고정적인 수입이 필요로 하는 경우가 많기 때문에 요즘 같은 시장 상황에서 오너캐리 부분에 대한 금리를 연리 8% 이상으로 계산해 준다면 이같은 조건의 거래를 수용할 가능성이 있다.
이 때는 수개월치 페이먼트를 한꺼번에 선불로 내놓는다거나 ‘후불 수표’(post-dated check) 1년치를 미리 건네준다거나 또는 두가지 방법을 함께 쓴다거나 함으로써 셀러를 안심시키는 것이 좋다.
다섯째, ‘구매조건부 리스’(lease with option to buy)도 한 가지 방법이다.
이 방법으로 집을 사고자 할 때는 만약의 경우에 바이어의 입장에서 지나치게 부담을 느끼지 않을 정도로 많지도 않고 셀러가 쉽게 거절할 수 있을 정도로 적지도 않은 목돈을 셀러에게 옵션에 대한 보증금으로 제공하는 것이 좋은 방법이다. 바이어가 옵션을 행사하지 않을 경우 셀러는 이 보증금을 아무 조건 없이 가질 수 있도록 하는 것이 핵심인데 셀러로서는 아무 부담이 없기 때문에 물리치기 어려운 유혹이 된다.
그 대신 옵션을 행사해 집을 사는 경우에는 리스기간에 냈던 렌트의 100%를 선불된 구매대금으로 간주되도록 미리 상담을 마무리해 놓는 것이 중요하다.
실제로 부동산 전문 변호사이자 투자가로 유명한 로버트 브러스는 크레딧이 좋음에도 불구하고 이 방법을 이용해 성공적으로 거래를 마무리했던 경험담을 털어놓는다.
브러스는 ‘구매조건부 리스’로 집을 리스하면서 옵션을 행사하지 않을 경우에는 셀러가 아무런 부담 없이 가져도 좋다며 보증금으로 1만달러를 거는 대신, 리스기간에 렌트로 내는 월 페이먼트 1,500달러는 옵션을 행사한 경우 전액을 구매대금을 간주해 달라고 오퍼했고 셀러는 이 조건을 받아들였다. 브러스는 처음에는 리스를 얻었고 수 개월후 옵션을 행사해 목표로 했던 집을 손에 넣었다.
마음에 드는 집이 나타났는데 몇 개월이면 끝이 나는 페이먼트로 인해 ‘수입 대 부채 비율’이 잠정적으로 너무 높아 좋은 조건으로 모기지 융자를 얻지 못하는 등 몇 가지 특이한 경우에는 이같은 고도의 기술을 구사하는 것도 확실히 생각해 볼만한 방법이다.
