미국에서 내 집 장만의 꿈을 이룬 바이어들이 에스크로 때 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 타이틀보험(Title Insurance)에 관한 질문이다. 매달 내는 자동차 보험이나 화재 보험과는 달리 부동산 구입에 필요한 이 보험은 내 부동산의 ‘과거’를 보장해 주는 법적 보호 장치라고 보면 된다. 보통의 보험은 앞으로 일어날 사고에 대비한다.

하지만 타이틀 보험은 내가 집을 사기 전, 즉 과거의 소유권 기록에 숨어 있던 결함 때문에 내 소유권이 위협받는 상황에 대비한다. 내가 산 집이 알고 보니 ‘서류가 조작된 집’이거나 ‘전 주인이 돈을 안 내서 저당이 잡힌 집’이라면 그 피해는 고스란히 바이어의 몫이 된다. 타이틀 보험은 바로 이런 골치 아픈 문제들을 보험사가 책임지고 해결해 주겠다는 약속이다. 타이틀 보험이 하는일이 어떤 것들인지 간단히 알아보도록 하자.

하나, 진짜 주인을 확인하고 사기를 예방한다. 서류상 주인이 실제 판매자와 일치하는지, 위조된 서류나 가짜 서명으로 거래된 적은 없는지 확인해 준다. 만약 클로징 후 가짜 주인이 나타나 소유권을 주장하더라도 보험사가 바이어를 보호한다.

둘, 전 주인이 남긴 빚(Lien)을 정리한다. 전 주인이 재산세를 미납했거나, 집 수리비를 지불하지 않아 공사업체가 걸어 놓은 빚이 있거나(Mechanic’s Lien), 혹은 법원 판결로 걸린 빚 등은 없는지 확인해 준다. 이런 문제가 발견되면 에스크로 기간 내에 모든 문제를 셀러는 다 해결하고 바이어에게 문제가 없는 소유권을 넘겨주게 된다.

셋, 예상치 못한 가족 분쟁을 해결한다. 전 주인의 이혼한 배우자나 알려지지 않은 상속인이 나타나서 내 허락 없이 팔린 집이니 내 지분을 돌려달라고 소송을 거는 경우가 하나의 그 예이다. 미국에서 부동산 거래를 하다 보면 생각보다 자주 발생하는 일인데, 타이틀 보험이 있다면 타이틀 보험을 통해 변호사 비용과 재판 비용을 해결할 수 있다.

넷, 서류상의 기록 오류(Recording Errors)를 바로잡는다. 수십 년 전 기록 과정에서 주소 오타가 났거나 공증 과정에 실수가 있어 나중에 집을 팔 때 문제가 생기는 것을 미리 방지하고 수정해 준다.

다섯, 땅의 경계선과 지역권(Easement) 문제다. 내 마당 일부가 알고 보니 이웃집 땅이라거나, 시청이나 유틸리티 회사가 내 땅 밑으로 파이프를 묻을 권리를 가지고 있는 경우 등 우리가 상상도 하지못할 소유권 행사에 제약이 있는 부분은 없는지 확인할 수 있다. 이 외에도 타이틀 보험이 하는 일은 많다. 미국 부동산 거래에서 타이틀 보험은 크게 두 가지 종류가 있다. 하나는 바이어(주인)를 위한 ‘Owner’s Policy’이고, 다른 하나는 돈을 빌려주는 은행을 위한 ‘Lender’s Policy’다.

만약 은행 융자를 끼고 집을 산다면 은행은 자신의 담보권을 보호하기 위해 보험 가입이 의무화되어 있다. 이때 바이어는 본인의 소유권을 보호하는 Owner’s Policy도 함께 가입하게 된다. 바이어 입장에서는 큰 비용 부담 없이 내 재산을 완벽하게 지킬 수 있게 된다.

또한 이 보험은 매달 내는 프리미엄이 없다. 에스크로 클로징때 단 한 번만 지불하면 되는데, 보장 기간은 내가 그 집을 소유하고 있는 동안은 물론이고, 나중에 집을 팔거나 자녀에게 상속한 이후에도 내가 소유했던 기간에 발생한 문제에 대해서는 끝까지 책임져 준다. 부동산은 인생에서 가장 큰 투자이다. 수십만 달러에서 수백만 달러가 오가는 거래에서 눈에 보이지 않는 ‘권리’를 보호받는 것은 무엇보다 중요하다.

타이틀 보험은 단순히 서류 한 장을 사는 것이 아니라, 혹시 모를 법적 분쟁으로부터 내 가족의 보금자리와 재산을 지켜주는 안전장치가 된다. 클로징 서류에 서명하기 전, 타이틀 리포트를 꼼꼼히 살피고 잘 이해가 되지 않는 것들은 부동산 전문가, 타이틀 전문인과 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다.

문의 (213) 500-8954

<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>