많은 이들이 모기지 승인을 받을 때 가장 중요한 게 크레딧 점수와 소득이라고만 생각한다. 물론 기본적인 요소지만 실제 심사과정은 훨씬 더 복잡하고, 눈에 보이지 않는 기준들이 많다. 그중 대표적인 게 바로 소득대비 부채비율(DTI· Debt-To-Income)이다. 아무리 연봉이 높아도 매달 갚아야할 빚이 많으면 원하는 만큼 승인이 어렵다.

직업의 형태도 중요한데, 같은 소득이라도 정규직인지 계약직인지, 자영업자인지에 따라 평가가 달라진다. W-2로 급여를 받더라도 매달 일정액을 받는지, 아니면 시간제 페이인지에 따라 인정소득 계산방식이 다르다. 특히 자영업자는 세금보고 방식에 따라 소득이 적게 잡히면 대출한도가 기대보다 낮아지는 경우가 많다.

실제 사례를 보면, 연봉은 10만불이 넘는데 차 할부와 카드빚 때문에 DTI가 높게 계산돼 원하는 대출을 받지 못한 경우가 있었다. 반대로 소득은 조금 적어도 부채가 거의 없고 안정적인 직업을 가진 분은 훨씬 수월하게 승인을 받았다. 단순히 숫자 몇 개보다 전체적인 금융패턴이 더 중요하게 작용하는 이유다.

다운 페이먼트를 준비할 때도 흔히 실수하는 부분이 있다. 필요한 금액을 맞추느라 단기간에 현금을 계좌에 입금했다가 출처를 증명하지 못해 곤란을 겪는 경우가 많다. 실제로 충분한 자금이 있음에도 불구하고 은행이 요구하는 ‘seasoned fund(충분히 기간이 지난 자금)’ 기준을 충족하지 못해 승인이 지연되거나 거절된 사례도 있었다. 돈의 크기만이 아니라 그 돈이 어떻게 준비되고 관리됐는지가 중요하다는 얘기다.

이외에도 자산의 성격, 크레딧 활동 패턴, 최근의 대출신청 내역 같은 것들이 모두 영향을 준다. 크레딧 점수가 아무리 높아도 짧은 기간에 여러 계정을 새로 열었다면 리스크로 평가될 수 있다.
특히 요즘 카드사들의 다양한 프로모션과 마일리지 혜택 때문에 여러 카드를 동시에 신청하는 경우가 있는데, 이는 모기지 같은 중대사를 앞두고는 피하는 게 좋다.

결국 모기지 승인은 단순한 계산이 아니라, 대출자가 얼마나 안정적이고 신뢰할 만한 상환능력을 갖추고 있는지를 종합적으로 보는 과정이다.

집을 사기 전에는 이자율이나 다운 페이 금액만 챙길 게 아니라, 본인의 전체적인 금융상황을 미리 점검하는 게 필요하다. 작은 준비의 차이가 승인 여부를 좌우한다. 결국 융자승인은 돈의 크기보다 준비의 깊이가 좌우한다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Home Loans>