최근 연방 의회를 통과한 BBB 법안은 단순한 세제 개편을 넘어 부동산 시장 전반에 걸쳐 다양한 영향을 미칠 것으로 보인다. 셀러와 바이어, 개발업자, 투자자 모두가 전략적으로 대응해야 하는 시기이다. 과연 어떤 변화들이 시장을 흔들고, 어떤 기회가 생기고 있는지 다섯 가지 핵심 관점으로 정리해본다.

첫째, 주와 지방세(SALT) 공제 한도 확대는 고 세금 지역의 수요 회복을 이끌고 있다. 법안은 기존 주와 지방세 공제 한도를 기존 연 1만달러에서 최대 4만달러까지 확대하는 조치를 포함하고 있다. 이는 고 세금 주, 예컨대 캘리포니아, 뉴욕 등을 중심으로 주택 보유자의 세금 부담을 줄여준다. 이제 재산세 부담이 큰 지방에서도 주택 구매 메리트가 부각되며, 특히 고가 주택 수요가 다시 돌아올 가능성이 있다. 기존 고소득층 뿐 아니라 중산층까지 세금 혜택을 받을 수 있다는 점에서 시장 심리에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.

둘째, 모기지 보험 공제 복원은 첫 주택 구매자에게도 도움이 된다. BBB법안은 모기지 보험료의 세금 공제 혜택을 복원하였다. 이는 일반적으로 다운페이먼트가 적은 바이어, 특히 첫 주택 구매자들에게 유리하다. 연간 평균 약 2,300달러 수준의 공제를 받을 수 있어 초기 비용 부담을 경감시키는 요소가 된다.

셋째, LIHTC 확대와 뉴 마켓 크레딧 연장 등은 공급 확대로 이어진다. 저소득층을 위한 임대주택 공급 확대를 목표로 하는 Low-Income Housing Tax Credit(LIHTC) 프로그램에 대한 자격 확대와 추가 발급이 포함되었다. 이를 통해 2026년부터 2035년까지 약 52만여 가구의 저가 임대주택이 추가 공급될 것으로 전망된다. 또한 Opportunity Zones 및 New Markets Tax Credit(NMTC) 프로그램이 영구적으로 연장되어 지정된 지역에 대한 자본 흐름이 증가할 것으로 보인다. 따라서 향후 저소득층 주택 사업과 커뮤니티 개발 프로젝트에 대한 투자 매력이 높아질 전망이다.

넷째, REIT 투자 구조 변화와 이자 공제 기준 완화는 상업용 시장 확대에 긍정적이다. 법안은 REIT(부동산투자신탁)의 과세용 자회사 자산 보유 한도를 기존 20%에서 25%로 확대하였으며 사업자가 비용으로 처리할 수 있는 장비·설비 등 자산의 즉시 비용 처리를 유지하거나 확대했다.

또한 기업 이자의 EBITDA 기준 상환 한도를 회복하며, 이자 공제 범위를 완화하였다. 이는 상업용 부동산 투자자와 개발자에게 유리한 환경을 조성하고, 개발 프로젝트 자금 조달 여건을 개선한다.

다섯째, 주택 구매 환경의 회복 가능성은 여전하지만, 금리 부담은 여전히 변수이다. 법안이 세금 혜택을 향상시키고 공급 확대를 유도하더라도, 금리가 여전히 높은 수준이라는 점은 바이어 입장에선 부담이다.

일부 전문가들은 이 법안이 부동산 시장 회복의 촉매제가 될 수 있다고 보지만, 동시에 연방 적자 확대 우려로 인해 향후 금리가 인상될 가능성도 있다고 경고한다. 즉, 세금 혜택을 누리려는 바이어라면 “언제 구매할 것인가”에 대한 전략적 판단이 여전히 중요하다.

여섯째, 지역마다 차별화된 전략이 필요하다. BBB법안상의 혜택은 전국적이지만, 영향을 받는 시장은 지역별로 다르다. 예를 들어 캘리포니아는 저소득 임대 수요도 높고, SALT 혜택과 병합되면 중상위층 주택 시장의 유동성이 회복될 가능성이 크다.

반면 중서부나 심지어 일부 농촌 지역은 OZ 기준 변경에 따라 Opportunity Zone 투자 유인이 상대적으로 커질 수 있다. 따라서 지역 특성에 맞춘 맞춤형 접근이 필요하다. 결론적으로, BBB 법안이 부동산에 미치는 영향은 무엇인가?

요약하자면 BBB 법안은 단순한 규제 변화가 아니라, 부동산 시장 참여자 각각의 전략적 선택 기준을 바꾸는 계기로 작용할 것이다. 셀러라면 매도 시기 판단에, 바이어라면 세금 절감과 이사 계획에, 투자자라면 자산 배분 전략에 이 법안의 세부 항목들을 이해하고 활용하는 것이 필요하다.

문의 (714) 349-0505

<제니스 박 콜드웰 뱅커 베스트 부동산>