부동산 거래를 하다 보면 자주 듣게 되는 단어 중 하나가 바로 AS-IS다. 셀러 쪽에서는 이렇게 말한다. “우리는 이집에 살면서 전혀 문제 없었어요. 만약 바이어가 산다면 AS-IS라고 얘기해 주세요.” 반면 바이어 쪽에서는 이렇게 반응한다. “AS-IS로 사라고 하는데, 집도 지저분하고 왠지 문제가 많을 것 같아서 그냥 오퍼 안 쓸래요.” 이렇게 AS-IS라는 단어 하나 때문에 거래가 망설여지고, 오해가 생기기도 한다. 영어로 AS-IS는 ‘현재 상태 그대로’라는 의미로, “수리 없이 팔겠다”라는 의미로 이해되곤 한다. 하지만 이 단어를 단순하게 해석하고 자기 입장대로 받아들이면 안 된다.

첫째, 지금 상태가 정확히 어떤지에 대해 셀러가 알고 있는 모든 사실을 바이어에게 먼저 알려주어야 한다. 예를 들어, 지붕에서 물이 샌 적이 있어서 수리를 했던 경험이 있다면, 그 사실도 바이어에게 알려야 한다. 또는 아직 수리를 하지 않아 비 오는 날마다 물이 새고 있는 상태라면, 더 더욱 이를 숨기지 말고 고지해야 한다. 이를 숨긴 채로 AS-IS 조건으로 팔았면 나중에 법적 문제가 생길 수 있다.

둘째, 집에 크고 명확한 결함이 있는 경우, 예를 들어 뒷마당의 나무 펜스가 썩어 있거나, 철제 펜스가 녹이 슬어 지저분한 상태라면, 이를 어설프게 수리하기보다는 바이어에게 수리비용 일부를 크레딧으로 제공하는 것도 좋은 방법이다. 바이어 입장에서는 애매한 수리보다 본인이 원하는 방식으로 고칠 수 있는 기회를 더 선호하는 경우도 많기 때문이다.

셋째, 셀러가 어디까지 알려줘야 하느냐에 대해 고민을 한다. 이때에는 셀러가 알고 있는 모든 사실은 바이어에게 알려주면 된다. 바이어가 물었을 때 모르는 사실이라면 “모른다”고 답하면 된다. 하지만 알고 있는 사실을 숨기거나 거짓말을 했다면, 나중에 문제가 되었을 때 책임은 고스란히 셀러에게 돌아간다. 당장은 괜찮아 보여도 몇 달, 길게는 1~3년 내에 밝혀지는 경우도 보았다.

넷째, “매도 먼저 맞는 게 낫다”는 말처럼, 문제가 있는 경우에는 먼저 바이어에게 알리는 것이 속편하다. 미리 알려주고 쉽게 넘겨질수 있는 일도, 나중에 “왜 미리 말하지 않았느냐”는 상황으로 번지면 큰 손해로 이어질 수 있다. 이런 경우, 에이전트에게 책임을 돌리기도 하지만, 에이전트는 셀러가 속이고 알려주지 않은것에 대해 알 방법이 없고 법적으로도 책임이 없다. 다섯째, 바이어가 오퍼를 쓰고, 카운터 오퍼를 받는경우, 셀러가 안 고쳐준다는 말에 무조건 걱정할 필요는 없다. 바이어는 인스펙션을 통해 알 권리가 있고, 만약 거래에 큰 영향을 끼치는 문제를 발견하였다면 아무리 셀러가 AS-is 라고 했어도, 셀러와 이에 대해 의논할수 있고, 거래를 캔슬 할 수도 있기 때문에 어떤 문제가 있는지를 알아햐 하는것이 우선이다.

다섯째, 셀러가 살고 있는 동안 전혀 문제가 없었던 집이었는데, 신기하게도 주인이 바뀌자마자 에어컨이 고장이 나거나, 워터히터가 작동하지 않는 일도 종종 있다. 이런 상황에 대비해서 홈 워런티(Home Warranty) 보험을 들어주는 것이 바람직하다.

보통 단독주택 기준으로 1년 보험료는 ＄1,000 이하이며, 지붕, 플러밍, 에어컨, 가전제품, 수영장 등 주요 항목에 대한 수리가 포함된다. 셀러는 1년치 보험을 들어주지만 바이어는 일년후 추가로 연장도 가능하다. 단, 이 보험은 집을 산 후에 새로 발견된 고장이나 결함을 커버하는 것이기 때문에 처음부터 있었던 문제에 대해서는 적용되지 않는다.

결론적으로, AS-IS라는 말 한마디로 모든 책임을 덮을 수 있다고 생각하면 오산이다. 정직하게 현재 상태를 설명하고, 문제가 있다면 미리 고지하고, 경우에 따라 바이어에게 크레딧이나 워런티 제공 등의 대안을 제시하는 것이 진정한 AS-IS 거래다.

문의 (213)500-8954

<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>