전통적이고 정상적인 주택융자에서는 손님의 직장경력과 수입을 2년이상의 세금보고서나, W-2, 그리고 월급명세서를 통해서 확인한다. 그리고 정해진 기준에 따라 수입을 산정한 후 총부채와 비교하여 DTI(Debt to Income Ratio)를 계산하여 융자승인의 한 요소로 삼는다. 이렇게 손님의 직장경력 및 수입과 관련된 여러 서류를 제출받고, 고용주나 제 3의 기관, 그리고 IRS를 통해서 검증을 거친 후 융자승인을 해 주는 융자를 풀닥융자라고 한다.

이 풀닥융자를 이용할 경우 말할 필요도 없이 손님들은 최상의 조건으로 융자를 받을 수 있다. 반면에 이러한 수입관련 서류를 요구하지 않고 수입을 IRS를 통하여 검증하지도 않으면서 진행할수 있는 융자를 노닥융자(No-Doc Mortgage or Alt-Doc Mortgage)라고 부르는데 오늘은 이에 대하여 살펴보고자 한다.

이 노닥융자는 어떠한 이유에서이든 수입관련서류가 미비하거나 있더라도 융자승인을 받기에 충분하지 않거나 직장과 수입이 전혀 없는 사람들이 이용할 수 있는 융자이다. 노닥융자중 가장 많이 활용되고 이자율도 가장 좋은 대표적인 융자가 VOE(Verification of Employment)융자이다. 이는 렌더가 고용주에게 VOE양식을 보내면 고용주가 이를 완성하여 렌더에게 제출하면 된다. 렌더는 IRS에 검증과정을 거치지 않기 때문에 현찰로 임금을 지급받는 사람들이나 수입이 불안정한 사람들에게 안성맞춤인 상품이다.

융자금액이나 신용점수, 주택용도등에 따라 달라지지만 보통 25-40%의 다운페이먼트를 요구한다. 이자율은 풀닥융자에 비하여 0.5 -1.5%정도 높다고 보면된다. 다른조건 즉 신용점수나 다운페이먼트는 좋은데 직장이나 수입에 대한 증명이 부족한 사람이 가장 많이 사용하는 상품으로 렌더마다 자세한 심사기준이 다르고 이자율도 차이가 날 수 있으므로 여러 렌더를 거래하는 융자회사(브로커)를 이용할 경우 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있다.

다음으로 VOE는 커녕 직장 및 수입과 관련하여서는 아무런 서류도 요구하지 않는 융자도 있다. 신용카드 신청할때 처럼 수입관련 서류의 첨부 없이 그냥 자신의 수입이 얼마라고 융자신청서에 기재만 하는 SI(Stated Income), 혹은 수입에 대한 기재조차도 하지않는 NI(No Income)등이 있다. 그런데 최근 들어서는 실제용도와 상관없이 대상주택을 렌트용으로 간주하여 임대를 주었을때 받을 수 있는 임대수입을 계산한후 PITI(Payment, Tax, Insurance)와 비교하여 일정한 비율 이상이 되면 융자승인을 해주는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 융자도 노닥융자의 한 상품으로 나와있다. 커머셜융자에서 많이 사용되던 DSCR방식을 모기지에까지 도입한 셈이다. 이러한 SI, NI, DSCR융자들은 직장이 전혀 없거나, 혹은 직장이 있어도 충분한 수입이 안되는 사람들에게도 모기지를 받을 수 있는 기회를 제공해 주는 잇점이 있지만, 신용점수와 다운페이먼트에 대한 제한이 당연히 많이 따른다.

그리고 무엇보다도 이자율과 비용이 풀닥이나 같은 노닥인 VOE융자에 비해서도 다소 높은 편이다. 따라서 어떠한 이유에서든 지금 당장 집을 사야할 입장에 있는 사람이 2-3년후 더 좋은 상품으로 재융자를 할 목적으로 이용할 수 있는 융자상품으로 볼 수 있다. 그리고 특별히 자영업자를 위하여 준비된 융자상품도 있는데, 2년치 세금보고서 대신에 회계사나 자영업주 자신이 준비한 제무제표를 사용하거나, 12개월치 사업체의 은행거래내역서를 기준으로 수입을 산정하여 융자를 승인해 주는 상품도 있다.

다음으로 Asset Dissipation도 수입증명 하지않는 융자의 한 형태로 볼 수 있다. Asset Dissipation 융자란 은퇴구좌나 금융기관의 구좌에 큰 금액의 자금이 있을 경우 이를 정해진 수익율로 융자기간동안 계산하여 산출되는 액수를 수입으로 간주하여 승인을 해주는 융자를 말한다. 자산을 통해서 수입을 증명하는 셈이 되기 때문에 노닥융자라기 보다는 풀닥융자에 가까우며 이자율이나 다른 기타 조건도 풀닥융자와 거의 비슷하다. 은퇴한 자산가나 일정한 수입은 없지만 금융자산이 많은 사람이 사용할 수 있는 융자상품이다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>