컨틴전시(Contingency), 무엇이고 왜 필요한가?

컨틴전시란 부동산 매매계약에 있어서 조건부 계약이다. 바이어와 셀러가 계약이 완결되기 전에 계약에 있어서 붙여놓은 여러 조건들이다. 바이어와 셀러가 계약이 완성되어 에스크로를 열게 된 후 여러 컨틴전시 들이 완성되지 않는다면 바이어와 셀러가 딜을 취소할 수 있다는 조항이다.

가장 보편적인 컨틴전시들은 Home Inspection Contingency, Loan Contingency, Appraisal Contingency 들이 많이 쓰는 것이고 Home Sale Contingency 와 올해 캘리포니아에 새로 생긴 Insurance Contingency이다.

일반적인 컨틴전시 기간은 17일에서 21일이지만 기간은 바이어와 셀러가 협상할 수 있다.

▲Home Inspection Contingency

Home Inspection을 꼭 해야 되는 이유는, 새로 지은 집이던 오래 전에 지은 집이던 Inspection을 함으로서 그 집의 문제를 발견할 수 있다. 처음 집을 봤을 때와 집의 상태가 다를 수도 있다. 인스펙션 후 각 문제에 따라 바이어는 셀러에게 고쳐달라고 하거나 아니면 고치는 비용을 크레딧 해달라고 요구할 수 있다. 그렇지만 협상이 안될 경우 바이어는 계약을 취소할 수 있다.

▲Loan Contingency

융자 컨틴전시는 바이어가 만일의 사태를 대비해서, 미리 융자가 잘 나올지 세세하게 잘 준비해야 하고 컨틴전시 리무브는 마지막까지 미뤄둘수록 좋다. 셀러들이 같은 값이면 Cash buyer를 선호하는 이유가 여기에 있다.

▲Appraisal Contingency

감정은 정해진 시간 안에 융자를 받기 위한 절차이다. 감정 가격이 매매 가격으로 나오지 않는 경우에, 바이어는 가격에 대해 재협상을 하거나, 계약을 취소할 수 있다. 감정가격이 제대로 나오지 않아도 구매를 원하는 집이면 다른 방법도 있다.

▲Home Sale Contingency

바이어가 현제 살고 있는 집을 팔고 새 집을 구매할 경우 쓰는 컨틴전시이다. 이것은 바이어가 특정 부동산을 팔아야만 사려는 집의 클로우징이 가능할 때 사용한다. 이런 경우 셀러 측에서 싫어하는 조건이지만 바이어 마켓 일 때에는 이러한 경우도 많이 있다.

▲Insurance Contingency

주택보험 컨틴전시는 올해 새로 계약서에 추가된 컨틴전시이다.

기후변화로 인한 이상현상 때문에 캘리포니아에 화제가 많이 일어나고 있다. 이로 인해 여러 보험 회사들은 캘리포니아에 신규 가입을 꺼려하고 또한 취소하고 있는 상황이다. 산불 때문에 캘리포니아에서 수익이 없다는 이유이다. 그래서 주택 보험을 가입할 수 있는 회사들이 줄어서 새로 보험을 가입하는 시간이 예전보다 많은 시간이 소요된다. 융자를 받지 않고 현금으로 주택을 구매할 때엔 화제보험이 꼭 필요하진 않지만 융자를 받고 주택을 구매할 때엔 주택보험은 꼭 필요하다. 보험 없이 융자가 완성될 수 없기 때문이다.

보험 때문에 주택 매매 기간이 길어지는 경우도 많이 일어나고 있다. 그러므로 부동산 계약이 완성되어 에스크로를 오픈함과 동시에 보험을 신청하는 것을 제안한다. 경험 있는 보험 에이전트를 선택 해 자주 follow 하는 것을 권한다.

문의 (818)523-9866

이메일 sunmoon@newstarrealty.com

<문선희 / 뉴스타부동산·라크라센타 명예부사장>