현재 이란과의 군사적 충돌은 미국 부동산 시장에 **’불확실성’**과 **’인플레이션 압박’**이라는 두 가지 경로로 직접적인 영향을 미치고 있다.

▲지정학적 불안과 모기지 이자율의 반등

2026년 2월 말, 이란 내 군사 및 핵 시설에 대한 공격이 시작된 직후, 금융 시장은 즉각적으로 반응했다. 30년 고정 모기지 금리는 2월 말 5.9%대까지 떨어지며 3년 만에 최저치를 기록했으나, 전쟁 발발 직후인 3월 초 6.13% 수준으로 다시 반등했다.

이는 투자자들이 지정학적 리스크에 대비해 안전 자산인 국채로 몰리는 과정에서 수익률이 변동하고, 동시에 유가 상승으로 인한 인플레이션 재점화 우려가 반영된 결과라고 생각한다.

▲공급망 교란과 건설 비용 상승

호르무즈 해협 등 주요 항로의 위협은 시멘트, 철강, 알루미늄 등 중동에서 조달되는 건축 자재의 공급망에 차질을 빚고 있다.

이는 신규 주택 건설 비용을 상승시켜 결과적으로 기존 주택 시장의 가격 방어 기제로 작용하고 있다. 공급이 부족한 상황에서 신규 주택 가격이 오르면, 매수자들은 상대적으로 저렴한 기존 주택으로 눈을 돌리게 되어 시장 가격이 쉽게 떨어지지 않는 현상이 나타난다.

▲모기지 이자율 하락과 기존 주택 거래의 상관관계

이란 사태로 잠시 반등하긴 했으나, 전반적인 추세를 보면 올해 초 모기지 이자율은 지난달(2월) 및 전년 대비 의미 있게 하락한 상태이다. 이러한 환경 변화가 시장에 미친 구체적인 영향은 다음과 같다.

▲주택 구매력(Affordability)의 실질적 개선

전미부동산중개인협회(NAR)의 최신 보고에 따르면, 2월 기존 주택 거래는 전월 대비 1.7% 증가한 연간 409만 건을 기록했다. 이는 시장 예상치를 상회하는 수치이다. 이자율이 7%대에서 6% 초반으로 내려오면서, 약 550만 가구가 추가로 모기지 승인 자격을 갖추게 되었다. 특히 첫 주택 구매자들의 시장 진입이 소폭 늘어난 점이 고무적이라고 생각한다.

▲‘금리 잠김 효과(Lock-in Effect)’의 완화 조짐

그동안 많은 주택 소유주들이 3~4%대의 저금리 매물을 보유하고 있어 집을 내놓지 않는 ‘금리 잠김’ 현상이 심화되었다. 하지만 최근 금리가 5% 선으로 내려오고 이란 사태 등으로 향후 금리가 다시 오를 수 있다는 불안감이 확산되자, 매도를 고민하던 집주인들이 매물을 내놓기 시작했다. 실제로 2월 재고 물량은 전년 대비 약 5% 가량 증가하며 시장에 숨통을 틔워주고 있다.

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<백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장>