지난 컬럼에서는 부동산 투자에서 반드시 알아야 할 세금제도로 1031 Exchange에 대해서 알아보았다. 계속해서 부동산 자산을 늘려 가면서 양도 소득세를 계속해서 미루고 평생 임대 수익을 받다가 자녀에게 부동산을 상속을 하게 되면 Step - Up이라는 세금 제도를 통해서 그동안 쌓여 왔던 양도 소득세를 자녀는 내지 않아도 되는 정말 좋은 미국에 부동산 세금 제도이다. 그렇다면 또 다른 방법으로 세금을 좀 줄일 수 있는 것들은 무엇이 있을까?

필자가 이야기할 내용은 친분이 있는 회계사가 조언을 해준 내용으로 이번 컬럼을 써 보겠다. 한인들은 부동산에 상당히 관심이 많고 또한 많이 보유하고 있다. 임대를 주는 주택부터, 오피스 부동산, 상가 부동산, 창고, 아파트, 등등 작은 부동산부터 대형 부동산등을 보유하고 있다. 임대를 해주는 부동산을 관리하면서도 많은 세금의 혜택을 받을 수 있는 방법들을 소개하겠다.

일반적으로 부동산 소유주들은 부부의 명의로 부동산을 많이 소유하고 임대하고 있으며 부동산의 규모가 비교적 크거나 자영업을 하고 있는 소유주들은 부동산을 여러가지의 경제적인 리스크로부터 부동산을 보호하기 위해서 LLC (무한 책임회사)의 형태로 소유를 하는 경우가 많다. 물론 S-Corp나 C-Corp의 형태로 부동산을 소유하는 경우도 있지만 대부분 LLC의 형태로 소유하고 있다. 일반적으로 부동산을 소유하고 관리하면서 임대를 해주고 있는 소유주들은 그 부동산 관리에 관한 많은 시간과 비용을 지불하고 있다. 물론 렌트 수익이 들어와서 하는 건물 관리지만 하나하나 따지고 보면 여간 많은 시간과 비용이 드는 게 아니다. 예를 들어 건물에 하자가 생기면 가서 고쳐줘야 하고 내가 못 고치는 것은 사람을 불러서 고쳐야 하고 세입자와 언쟁이 생기면 가서 만나고 해결하고 운전해서 가야하고 기름값 들고 여간 할 일이 많은 게 아니다. 다 귀찮으니 전문 매니지먼트 회사에 맡기는데 이 또한 비용이다. 이렇게 비용도 들고 시간소요도 되고, 그렇다면 세금이라도 좀 줄일 수 있는 방법이 있을까?

방법은 내가 개인으로 내 부동산 관리를 하는 것이 아니라 내 이름으로 부동산 관리 회사를 하나 차려서 부동산 관리를 하는 것이다. 내가 개인적으로 부동산 관리를 하고 임대 수익을 개인으로 세금 보고를 하면 공제를 받을 수 있는 여러가지 공제 혜택이 현저히 낮아지게 된다. 하지만 간단하게 부동산 관리 회사를 하나 세워서 관리를 하면 회사 차원에서 임대 수익을 받고 여러가지 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 예를 들어 건물 관리를 하면서 사용되는 자동차에 관한 여러가지 비용, 전화 사용료, 부대비용 (식사비, etc..), 그리고 무엇보다 나에게 비즈니스 오너로 월급을 받고 회사에서 나에게 건강보험, 은퇴자금 (401(k), IRA 등등)을 지급하고 회사에서는 공제할 수 있다. 그리고 내 배우자도 같이 관리를 하면서 같은 혜택을 누릴 수 있는 것이다. 또한 자녀들도 같이 조금이나마 관리를 하면 직원으로 채용해서 월급과 건강보험, 은퇴자금을 지급할 수 있는 것이다.

물로 내가 받은 급여는 개인적으로 세금 보고를 해서 세금을 내야 하지만 회사를 통해 여러가지 공제를 충분히 받고 나면 실질적으로 개인으로 건물 관리를 하는 것 보다는 많은 세금 혜택을 누릴 수 있는 것이다. 좋은 방법인데 이러한 세금 공제를 어떻게 해야 하는지 궁금해하겠지만 이런 세금보고는 회계사들이 간단히 할 수 있는 세금 보고이다. 물론 회사를 하나 세워 들어가는 세금보고 비용이나 매년 내야 하는 회사 갱신 비용이 들지만 세금 혜택으로 줄일 수 있는 비용이 훨씬 많게 된다. 같은 부동산 관리를 하나의 회사를 통해 같은 비용과 시간을 들이면서 관리하지만 세금을 줄이는 면에서는 최대한 이익을 가져와 줄 수 있는 것이다.

세금은 연방 국세청에 나와 있는 세법을 최대한으로 합법적으로 활용을 해서 줄이는 것을 국세청도 권고하고 있으며 세금과도 좀 친해질 수 있는 방법이 아닌가 하는 생각이 든다.

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<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>