어느새 강인함을 상징하는 검은 호랑이 해인 임인년의 첫 달도 다 가고 있다. 최근 몇 주 동안의 뉴스도 오미크론으로 인한 코로나19 사례의 급증과 높은 인플레이션이 대부분이다. 지난 연말 소매 판매가 저조했던 것도 현재 소비자 심리가 침체되어 있음을 반영한 것이다. 그러나 이러한 불안 심리에도 불구하고 올해 첫 주에 모기지 융자 신청이 증가한 것은 주택 수요가 여전하고 2022년에도 주택 시장이 침체되지 않고 건전한 상태를 유지할 것이라는 것을 시사한다.

오늘은 1월 가주부동산협회(CAR)의 뉴스 레터를 간추려 옮겨본다.

먼저 모기지 융자의 이자율이 몇 차례에 걸쳐 상승할 것이다. 국책 모기지 기관인 프레디맥이 매주 보고한 평균 30년 고정 모기지 이자율은 1월 둘째 주에 이미 2020년 3월 이후 최고 수준으로 올라갔으며 향후 추가 인상이 이어질 것이라고 한다. 여전히 높은 인플레이션으로 촉발된 통화 정책의 긴축 속도가 예상보다 빨라질 것이라는 전망이 단기적으로 금리를 인상하게 만든다고 한다. 그러나 현재의 상승 추세에도 모기지 이자율은 역사적 기준으로 여전히 낮고 평균 30년 고정 이자율은 연말까지 4% 이하로 유지될 것이다. 1월 첫 2주 동안에도 모기지 신청은 증가하고 있고 특히 FHA 융자 신청은 거의 9%나 증가했다. 이것은 올해도 주택 수요가 계속될 것을 예상하게 하며 시장의 지속적인 경제 회복을 보여주게 될 것이다. 주택의 차압도 2005년 이후 최저 수준에 도달해서 부동산에 대한 압류 신청은 2020년과 비교하여 1/3정도이고 서브 프라임 사태 이후인 2010년의 거의 290만 건에서 95%가 감소했다. 원인은 몇 년 간 미국 전역의 주택 가격이 두 자릿수 이상 상승하면서 압류된 주택 소유자의 87% 이상이 주택에 충분한 에퀴티를 가지고 있었고, 이는 주택의 페이먼트를 할 수 없게 된 대부분의 홈오너들이 집을 팔아서 융자를 상환할 수 있어 압류 경매 절차를 거칠 필요가 없었기 때문이다.

그러나 기록적인 인플레이션과 코로나19 사례 급증으로 소매 판매가 감소했다. 지난12월의 소매 판매는 코로나19 사례의 증가와 인플레이션이 최고치로 급등하면서 12월에 1.9%가 하락했다. 연말의 감소는 부분적으로 조기 샤핑과 소비자들이 공급 제약에 대해 우려하면서 수요가 앞당겨졌기 때문이기도 하다. 실제로 12월의 하락은 10월에 전월 대비 1.8% 증가한 기록적인 소매 판매에 영향으로 보인다. 소매 판매가 이번과 같은 추세를 따른다면 앞으로 오미크론 파동이 가라앉으면2022년 1분기에 강력한 반등을 보게 될 것이다.

그러나 소비자 심리는 10년 만에 두 번째로 낮은 수치로 하락하였다. 인플레이션의 가속화가 지수 하락의 주요 원인이었다. 설문조사를 통한 응답자의 75%가 인플레이션을 실업보다 더 심각한 문제로 꼽았는 데 높은 인플레이션으로 인해 가장 큰 타격을 입은 연 소득 10만 달러 미만 가구에서 더욱 심각했다.

한편 주택 가격이 두 자릿수까지 오르면서 주택 구입 가능성에 대한 우려가 커지고 있다. 재무부는 11월 신규 주택의 중간 판매 가격이 거의 19% 상승했다고 보고했으며, 전미 부동산협회(NAR)는 지난달 미국의 기존 주택 가격이 연 평균 13.9% 상승했다고 보고했다. 최근 주택 거래의 많은 부분이 고급 주택에 집중되어 있어 평균 모기지 융자금액의 평균이 더 높게 나온 영향도 있다. 다행히 주택 가격이 상승함에 따라 주택 구매자가 주택 구입 비용을 지불하기 위해 대출하는 금액도 올라 간다. 급등한 집값을 반영하여 2022년 모기지 대출 한도가 18% 인상된다. 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 보증하는 ‘컨포밍론’의 내년 대출 한도가 전국 기준치 54만8,250달러에서64만7,200달러로 올라 예비 바이어들이 같은 조건으로 거의 10만달러 정도를 더 빌릴 수 있게 되었다.

하지만 많은 금융 전문가들은 모기지 월 페이먼트, 재산세, 보험 및 기타 주택의 유지 비용을 포함한 주택에 들어가는 모든 비용이 월수입의 30%를 초과하지 않도록 권장하고 있다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>