2019년에 시작된 코로나 펜데믹은 2022년이 되었는데도 아직 짙은 그림자를 드리우고 있다. 변종 오미크론 확진 증가로 이제 코로나가 우리 가정에 까지 침투해 왔다. 다행이 변종들의 확진은 거세나 그 증세는 처음보다 많이 약해져 한 며칠 몸살처럼 앓다 회복을 하고 있으니 올 한해는 이제 그 지긋지긋한 코로나로부터 해방 되길 간절히 소망해 본다. 그럼 2022년 주택시장 그리고 모기지 시장을 하나씩 전망해 보자

1. 주택 시장
주택시장은 코로나로 인한 팬데믹에도 불구하고 작년한해 동안 꾸준한 성장세를 보여왔다고 볼 수 있다. 지난해 뉴욕 인근 주택시장은 코로나로 인해 고층 콘도보다는 외곽지역 주택들이 활발히 거래되었는데 아마 2022년 주택시장도 외곽지역 큰 주택을 중심으로 매매가 활발히 이루어질 전망이다.

반면 맨하탄의 고급 콘도들은 조금 견해가 갈린다. 팬데믹으로 시작한 재택근무가 점점 자리를 잡고 있는 터라 아무래도 좁은 환경에 비싼 고층 콘도 보다는 코로나 등의 질병에 조금은 더 자유롭고 공간이 넓은 교외로 이사를 하는 사람들이 많아져 콘도들의 가격이 내릴 것이라는 일반적인 견해가 있고 또 다른 한편으로는 그래도 세계의 중심 되는 뉴욕의 맨하탄의 콘도 가격은 절대 내리지 않을 것이라는 기대와 이번 팬데믹으로 고급 콘도 가격이 주춤하는 이때가 바로 투자하기 적기라고 보는 견해도 있다. 실제로 작년에 맨하탄은 작은 건물들이 급매물로 많이 쏟아져 나왔다.

지인 중에서 몇년전에 반 값 정도로 건물을 구입하고 클로징을 기다리는 분도 있다. 필자는 2022년은 맨하탄의 콘도 가격은 좀 안정을 찾지 않을까 전망해본다. 그리고 맨하탄과 인접한 브루클린과 퀸즈지역에 속속 들어서고 있는 새 콘도들도 주택시장을 주도 할 가능성이 있다. 아울러 맨하탄을 중심으로 한 근교 외곽지역 주택가격은 올해도 계속 상승할 전망이다.

특히 뉴욕과 뉴저지는 세계의 중심 도시인 맨하탄을 두고 있기에 계속 인구가 유입이 되고 있고 코로나로 재택근무가 일상이 되어 이젠 학군 좋은 지역 매물이 리스팅에 나오기가 무섭게 리스팅 가격보다 더 높은 가격으로 거래가 된다. 올해도 외곽지역 주택 시장은 셀러가 주도할 것으로 보인다. 하지만 모기지 이자가 이제 오르고 있어서 올해 주택시장에 큰 변수가 될 수도 있다.

2. 모기지 시장
지난해 모기지 시장은 재융자가 주택매매를 압도하였다. 사상 최저의 이자가 연속 기록을 갱신해 왔고 30년 고정 이자가 2.5% 까지 내렸고 15년은 거의 2%에 근접하게 내렸다.하지만 올해는 현재 3% 초반대로 30년 고정이 시작을 하고 있는데 3% 중반 이상 모기지 이자가 오르지 않을까 생각이든다.

그동안 30년 기준 이자가 너무 낮게 머물러 있었기에 주택시장에는 반갑지 않지만 올핸 모기지 이자가 반등할것을 예상해본다.왠만큼 재융자가 작년으로 마무리가 되어 이제 모기지 시장은 주택구입이 중심이 되지 않을까 싶다.

그리고 적정 모기지 이자를 묻는다면 그래도 이자가 30년 고정 이자가 5% 정도는 넘어야 적당하지 않나 본다. 분명 수 년동안 모기지 이자가 너무 낮게 유지된것은 분명하다. 지금 실업률이나 주가나 기타 경제지표들이 상당히 양호하다 즉 모기지 이자가 올라갈 환경은 충분히 조성이 되었다.

3. 융자 가이드라인
작년 한해 동안 클로징 건수는 많았지만 정말 피곤한 한해를 보냈다. 모기지 융자 대부분은 재융자였고 재융자가 클로징까지 거의 6개일 이상씩 걸리는 바람에 고객들이 너무 많이 지쳤고 불편을 겪었다.

그것은 재융자가 한꺼번에 몰린것도 이유이나 더 융자 심사를 괴롭힌건 까다로워진 가이드 라인 이였다. 펜데믹 기간동안 새로 빚을 얻는 기록이나 모기지 연체기록 그리고 혹시나 실직을 하지 않았나 지나칠 만큼 까다롭게 심사를 하였다. 특히 자영업을 하는 고객들은 정말 융자 받기 힘들정도로 자영업에 대한 수입증빙을 심하게 물었다.

이런 이유로 작년에 많은 로컬 은행들이 융자 심사를 간소하게 하는 자체 프로그램들을 선보였다. 물론 이자는 좀 높으나 그래도 시중 은행보다는 훨씬 간소하게 융자 심사를 하고 승인을 해 주니 많은 고객들이 작은 로컬은행으로 통해 융자를 받았다. 아마 올해도 그 현상은 계속될 전망이다 아직 프레디메나 페니매에서 수입증빙 없이 융자를 해주는 상품을 선보이지 않고 있다.

그렇다 보니 시중 메이져 은행은 들은 아직 지루한 기존 방식으로 손님의 수입과 은행 잔고를 현미경으로 들여다 보고 있다. W2를 받는고객들은 크게 문제가 없겠으나 자영업을 하는 고객들은 시중에 좋은 이자로 융자를 얻기위해서는 올해 세금보고를 할때 각별히 신경을 써야 할 것이다.

자영업자로 주택구입을 희망한다면 세금 보고에 앞서 은행 융자 전문가와 최근 융자 심사 가이드 라인 어떻게 되고 있고 지금 수입으로 얼마까지 융자를 얻을 수 있는지 사전에 상담을 받아 보길 권한다.

4. 한인들의 주택 구입 전망
한인 주택 시장에 대해서는 다룰 부분이 아주 많은데 큰 그림은 한인들의 주택 매매가 점점 줄어들고 있다는 것이다. 여러 가지 이유가 있으나 가장 큰 이유는 과거 10년 전보다 해마다 이민자가 줄어들고 있는 것이다.

이것이 나쁜 것만은 아니다. 이민이 줄어든 것은 그만큼 본국인 한국이 살기가 좋아졌다는 뜻이다. 언론에서는 항상 못 살 것 같이 떠들지만, 과거 10년 전과 비교해 보면 한국은 엄청나게 성장을 해 왔고 많은 부분에서 세계에 주도적인 역할을 이미 하고 있다. 그러다 보니 이민자들은 줄고 이민 1세대들이 하던 비즈니스들도 2세가 물려받는 것보다는 다른 이민자들에게 넘기는 사례가 많아졌다.

최근 한인분들의 주택 구입을 들여다보면 대부분 이민 2세들이 미국 회사에서 급여를 받는 분들이 많아졌다. 필자가 십 년도 더 전에 은행에서 융자를 처음 시작할 때는 거의 전부가 자영업에 종사하는 한인들이셨다. 특히 한인 자영업자들은 리테일 소상공인들이 주류를 이루었는데 온라인 매매 특히 아마존이라는 블랙홀과 같은 기업이 등장함으로 인해 수 많은 군소 리테일 가게들을 빨아 들어 버렸다.

여기에 팬데믹까지 겹쳐 한인 리테일 가게들은 고사 직전에 이르렀다. 이러니 주택시장에서 자영업 한인들이 설 자리가 없어진 것이다. 하지만 작년도 한인들의 주택 구입을 보면 자녀와 함께 융자를 얻어 주택을 장만한 고객들이 꽤 있었다. 물가가 오른 만큼 갓 대학을 졸업하고 직장을 구한 자녀들이 꽤 많은 급여를 받고 있다.

그동안 주택을 구입을 위해 자금을 모아 두었다면 자녀와 함께 주택구입을 생각해 볼 만하다.
2022년도 주택구입을 희망하는 모든 한인들에게 작은 보탬이 되고자 희망한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>