최근 상업용 부동산 거래 가격은 계속해서 최고가를 경신하고 있다. Costar 발표에 따르면 셀러가 원하는 가격과 실제 판매 가격과의 차이가 2006년 이래로 제일 적은 상황이라고 한다. 이는 바이어가 상업용 부동산을 구입하기 위해서는 셀러가 요구하는 리스팅 가격을 거의 다 지불해야 가능하다는 말이고, 많은 바이어들이 매물을 놓고 경쟁을 하고 있다는 의미이다. 올 하반기에도 안정된 수익을 보장해 주는 상업용 부동산에 대한 매물의 재고가 매우 적은 셀러스 마켓 상황이 계속 이어지고 있다. 아울러 공급망 부족으로 인한 물류 대란과 인플레이션이 심화해 가면서 분위기를 이끌고 있고, 고비라고 예상했던 겨울철 팬데믹 물결이 새롭게 출현한 오미크론 변종과 함께 이번 겨울에 큰 태풍을 몰고 올지 주목되고 있다.

지난 11월18일 CVS 약국 체인은 3년에 거쳐서 매년 300여개씩 총 900여개의 매장을 닫겠다고 발표했다. 이는 총 매장수의 약10%에 해당한다. 이미 월그린은 매장 수를 줄이기 시작한 바 있고, 대형 약국체인들은 미용과 케어 관련 부분을 월마트, 타겟과 같은 매장에 그 자리를 이미 내주고 있었다.

지금도 많은 CVS, 월그린과 Rite Aid 와 같은 대형 약국 체인이 매물이 마켓에 계속 나오고 있다. 리스가 5년 미만 남은 매물도 있고 10년 또는 15년 남아 있는 것도 있다. 테넌트와의 리스 계약 형태가 Leased Fee 로 되어 있어서 건물 관리가 전혀 없이 완벽한 NNN 인 매물은 건물에 대한 감가상각을 테넌트가 할 수 있는 계약이므로 비용을 줄여 세금을 절약하려는 점을 감안해야 한다. 하지만, 완벽히 구미에 맞는 매물이 내 손에 들어오기까지는 너무나도 경쟁자들이 많기 때문에 샤핑 전쟁과 같은 요즘, 80점짜리 매물이라도 구매 결정을 하여야 1031 교환을 위한 매물 구입을 성공리에 마칠 수 있다. 중가주 지역에 나와 있는 CVS 매물은 10년 넘게 렌트 인상이 전혀 없는 매물도 투자율 4.5%에 스퀘어피트당 175달러에 매물이 나와 있고, 새크라멘토 쪽의 CVS 매물은 10년 후 3년의 렌트 휴식년을 테넌트가 갖되 투자율이 6.5%인 매물도 있다. 남가주에 리스 기간이 4년 정도 남은 Rite Aid 매물도 CAP 5%에 나와 있다. 건물주에게 독소가 되는 조항은 자신의 투자 계획과 맞추어서 분석할 줄 알아야 한다. 하지만, 위의 사례에서 보았듯이 리스가 만료가 되고 난 후에라도 리스 계약 연장 옵션을 실행할 확률이 높거나 쉽사리 새로운 테넌트와 계약하기 좋은 입지 조건을 가진 매물이라면 셀러스 마켓 상황에서 적극적으로 구입에 대한 녹색불을 켜야 한다.

만료된 리스의 연장 옵션 행사에 유리하고, 새로운 테넌트와 좋은 가격으로 공실기간 없이 계약하는 그런 좋은 조건의 상가라면 지금 당장 대형 약국 체인이 짧게 5년 미만의 리스 계약 기간이 남아 있더라도 적극적으로 구입할 수 있는 지혜가 필요하다. 단독 건물 또는 샤핑센터를 건물을 구입할 때에 남아 있는 리스 기간 이외에도 건물 스퀘어피트 당 가격과 지역적인 상가 건물의 활용과 그 도시의 발전성과 사거리 코너 등과 같은 위치를 더 면밀히 검토해야 한다. 워낙 리스가 싸게 계약이 되어 있는 경우에 빌딩 크기와 주변 시세에 비해서 아주 저렴한 렌트를 내고 있는 매물을 잡는 것이 포인트이다.

현재 테넌트와의 리스 계약서 상에서 테넌트의 매출을 보고 받을 수 있는 경우에 연 매출 대비 렌트 비율을 확인을 해서 충분히 여유 있게 좋은 매출을 올리고 있는 가게인지 여부를 또한 파악한다. 그 입지 조건이 좋다면 그 결과는 좋은 매출을 올리고 있는 것이 당연하다.

또 한 번 크게 요동을 치는 2022년 상업용 부동산은 과연 어떤 파도를 타게 될 것인지? 좋은 매수의 기회가 열리게 될 것인지 관심이 모아진다. 현재 투자자들은 투자율 3.75% 정도로 비싼 매물 가격 앞에서도 구입을 결정하고 있다. LA카운티에 700만달러에서 900만달러 하는 단독 퀵서비스 레스토랑 체인의 투자율이 연 4% 내외이다. 12월인데도 상업용 부동산 시장은 여전히 뜨겁다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>