집을 팔때 세금이 얼마나 될지 궁금해 인터넷에서 ‘양도소득세’(Capital Gain Tax)라 치면 ‘집을 파는 시점으로부터 지난 5년중 2년간 집주인이 거주했으면 부부 공동 세금 보고시 50만달러까지 양도소득세를 공제받을 수 있다’고 뜬다.

그런데 이에 대한 정확한 정보를 알지 못하고 집을 덜컥 팔았다 낭패를 보는 셀러들이 있어 주의가 요구되고 있다. 특히 집을 산후 장기간 렌트를 줬던 경우는 더욱 더 잘 알아보아야 한다.

2017년 이후 바뀐 세제 모르고 팔았다 낭패

2017년전 까지만 해도 집을 파는 시점으로부터 ‘지난 5년중 2년만 집 주인이 살면 부부 합산 50만 달러의 양도소득세 공제혜택’을 받아 장기간 렌트를 줬다 2년간만 다시 들어와 살다 집을 파는 셀러들이 많았다.

그러나 2017년12월 트럼프 행정부의 세제 계획 후 렌트 줬던 집의 양도소득세 감면혜택 계산법이 크게 달라졌다. 2008년 이후부터 매각 시점까지의 총 기간중 렌트줬던 기간의 비율 만큼은 공제혜택에서 제외된다는 내용이다.

벨뷰의 한 고객은 1999년 25만 달러에 투자용 집을 샀고 그간 계속 렌트를 줬는데 현재 판매예상가격이 110만 달러이다. 그는 주변에서 ‘지난 5년중 2년만 주인이 살면 50만 달러 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다’ 고 들어 다시 들어와 살다 2년후 팔 생각을 했으나 이같이 양도 소득세 계산법이 바뀐 것을 몰랐다고 말했다.

2008년후 매각 시점까지 렌트기간 비율은 공제 제외

시애틀의 J공인회계사는 이같이 장기 렌트 줬던 주택 판매시 양도소득세 계산법을 모르는 분들이 많다며 간단한 예를 들어 설명했다.

2000년에 15만 달러에 집을 샀는데 2020년에 60만 달러에 집을 팔았다고 하자. 그리고 집 판매 비용 및 주택 보수 비용이 5만 달러라고 하자. 이 경우 60만달러- 15만달러- 5만달러하면 양도 소득이 40만 달러가 된다. 2017년 세제 개혁 전 까지만 해도 부부 공동 세금 보고시 총 50만 달러까지 양도소득세 감면 혜택을 받아 이 경우 양도소득세가 부과되지 않았다. 그런데 이 집주인은 2005년부터 2016년까지 렌트를 줬다 2017년에 테넌트를 내보내고 이 집으로 다시 이사 들어 왔다.

2017년 세제 개혁 후부터는 2008년 이후부터 판매 시점까지의 기간 중 집 주인이 실제 거주한 기간만큼의 비율을 계산해 양도소득세 감면 혜택을 주고 있다. 그래서 이 집주인 경우 2008년부터 2020년까지의 총 13년중 9년은 렌트 준 기간, 4년은 집 주인 거주기간으로 50만 달러의 13분의 4인 15만3,846달러만 감면 혜택을 받게 된다.

그래서 40만달러(양도 소득) – 15만3,846달러(감면 혜택)를 계산하면 24만6,154달러에 대해 양도소득세가 부과된다. 2020년도 양도 소득세율은 8만 달러까지는 0%, 8만달러-49만6,600달러는 15% 이다.

양도 소득세에 대한 자세한 정보는 공인회계사와 상담한 후 집을 파는 것이 안전하다.
문의: 206-375-5959/ hskim@windermere.com

김현숙(부동산 에이전트)