부동산 투자를 생각하고 있다면, 먼저 부동산의 가치를 결정하는 요소에 대하여 알아보고 합리적인 가격으로 구입을 하는 것이 중요하다.

부동산 투자의 가장 중요한 조건은 부동산의 위치(location)다. 실제로 가격을 정할 때 콘도나 타운홈, 단독 주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정된다. 그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 위치에 있는 건물보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 앞으로 임대료 수입의 향후 인상 여부도 그에 못지 않게 중요하다.

그러면 부동산의 가격을 결정하는 중요 요소 중 하나인 부동산 보유로 얻을 수 있는 연수입 계산법 산출 방식에 대해 알아 보기로 하자.

가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치이다. 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 해마다 들어오는 순수입을 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 연간 순수익율이다. 즉, 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일1년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수와 같은 건물보험, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구입가격으로 나눈 것이다.

이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 부동산의 수익성을 평가하기 위해 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 가장 널리 쓰이는 수치이다.

그러므로 상대적으로 캡(Cap Rate)이 낮은 매물은 위치가 좋고 건물이 비교적 새 것이며, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아질 가능성이 매우 높다. 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GRM(Gross Rent Multiplier)이 있다.

GRM이란 리스팅 가격을 연간 렌트 수입으로 나눈 수치를 말한다. 예를 들어 1년에 렌트 수입이 12만달러인 아파트의 가격이 연수입의 15배인 180만달러 이 아파트의 GRM은 15가 된다.

그리고 1년 렌트 12만달러에서 비용 4만달러를 뺀 순수입이 8만달러일 때, 순수입 8만달러를 180만달러로 나눈 후 100%을 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%가 되는 것이다.

그러면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까? 위의 예처럼 180만달러짜리 아파트를 구입할 때 다운페이먼트가 80만달러라면 이 80만달러에 대한 투자 회수율을 말한다. 이 때 총수입에서 모든 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이먼트로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라진다.

이렇게 정기적인 수입을 기대할 수 있는 수익형 부동산은 시간이 흐르면 가격이 올라가 소유주의 재산이 늘어나는 장점이 있다. 그래서 크게 주거용과 상업용, 두 가지로 나눠지는 부동산 투자는 우리에게 안정적이고 보편적인 투자의 방법으로 인식되어 있다.

그러나 부동산은 종류가 다양하고 선택의 폭이 넓기 때문에 먼저 어떤 형태의 부동산에 투자를 할지 종류를 알아보고 자신에게 안전하고 유리한 선택을 하는 것이 필요하다. 부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수 있는 수익은 주거용 부동산이나 건물 등을 임대하고 받게 되는 렌트 수입과 시간이 지남에 따라 부동산의 가치가 상승함에 따라 얻어지는 수익이 있다.

하지만 부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 투자 이유다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입보다는 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금 공제 혜택을 받기 위해 그에 맞는 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 Cap Rate의 매물보다는 세금 공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>