대부분의 부동산 구입자는 물론 부동산 업계 관계자 중에서도 부동산 결함 검사를 할 줄 모른다. 법에서는 부동산 업자는 육안으로 검사할 의무가 있다. 구입자 검사 의무와 검사 범위는 각 상황에 따라서 다르다.

구입자의 검사 표준과 능력에는 2 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 판매자의 진술에 의존했거나 판매자가 직접 결함을 밝혔는지이고 둘째는 구입자가 부동산 검사해서 문제점을 발견했는지이다. 구입자가 물리적 검사를 할 때에 육안으로 결함 상태 또는 구입자 결함 분별 지식, 경험에 의존해서 조사한 것이다.

결함이 육안으로 명백하게 노출되어 있었기에 어느 누구나 쉽게 볼 수 있는 것을 두고서도 결함을 못 찾았다면, 구입자는 결함 상태를 발견 못한 것이므로 판매자로부터 피해 보상을 받을 수 없다. 구입자가 ‘객관적이고 합리적인 사람의 표준’ 또는 ‘일반 구입자의 지식, 교육과 경험 기준’에서 검사 능력을 판단한다.

■계약상 구입자한테 검사 권리 부여: 계약에서 구입자한테 독립적인 조사나 검사를 부여했을 때 구입자가 판매자 또는 판매자 부동산 업자한테 의존했다는 문제는 서로 상충되어 있다.

■구입자가 17 개월 내에 검사 계약: 광산 구입자가 17개월 이내에 부동산 검사를 한다고 계약했다. 법원은 판매자의 허위 설명에 대한 책임이 없다. 구입자는 판매자 진술에 의존하지 않고서 구입자 자신의 조사에 의존한다고 합의 한 것이다.

■구입자가 7 일 이내에 재정 기록 검토: 매매 계약서에 수입과 경비 기록을 받은 7일 이내에 확인 조사한다고 했다. 구입자는 독립적으로 조사할 전문가를 채용했다. 조사 결과 건물은 년간 1만9,295달러의 순 수입은커녕 계속해서 손실을 보게 된다고 했다. 구입자는 60 일 후에야 계약 취소 통고를 했다.

법원은 구입자가 서면 계약 조건 또는 수입과 지출에 관련된 조사를 한 결과 허위 자료이었기에 계약을 취소할 권리가 있다고 했다. 계약서에는 구입자한테 조사 권한을 부여했지만, 구입자는 ‘순 수입’ 허위 진술에 대한 계약을 취소할 권리를 포기하지 않았다. ‘서류 수령 후 7 일’은 과거 수입과 지출 감사 형태로 해석된다. 그러나 구입자가 허위 설명에 대한 취소 권리는 제한되지 않았다.

■공공 기록 조사 의무: 구입자는 판매자가 허위 또는 사실을 밝히지 않은 것을 찾기 위해서 공공 기록을 조사 할 필요에 대해서는 판결이 상충되고 있다.

공공 기록 검토 의무가 판시한 예로, 홍수 지대, 땅 면적, 지목법 위반, 담보물, 귀퉁이 땅 같은 것을 판매자 설명에 의존하면 되었지 구입자가 공공 기록을 조사 할 의무가 없다고 판결했다.

공공 기록 검토 의무가 있다고 판결한 경우도 있다. Mobilehome Park 판매 계약서에 44 동 건축 허가인데 지역권 검토 조건으로 판다고 했다. 구입자가 장소 구경을 했을 때는 5 동이 배관 위에 있었지만, 석유회사 배관 공사를 위해서 5 동을 임시로 이동시키고는 공사 후에는 다시 옛 자리에 옮겨 두었다. 구입 후에 석유회사는 5 동을 치워 달라고 요구했다. 구입자는 사기 당했다고 소송했다.

법원은 공공 기록에서 지역권 (easement)조사를 했다면 이 사실을 알 수 있었든 것이므로 판매자는 사실을 밝힐 의무를 완수 했다고 판결했다.

■전문 지식 구입자: 구입자 2 사람 가운데 한 사람은 토목기사, 또 한 사람은 감정사이고 융자 브로커이다. 이들은 계약 이전에 부동산 검사를 했고 또 카운티 건축과를 방문해 건물 기록 조사도 했다. 부동산 상태는 수리할 것이 많고 방치되어 육안으로 쉽게 모든 결함을 볼 수 있는 상태였다. 구입자는 판매자가 중요한 결함을 밝히지 않았고 거짓말 했다고 주장했다. 법원은 구입자들은 부동산 검사를 했고, 합당하게 자세히 검사를 했으므로 판매자가 은폐한 것은 아무것도 없다고 판결했다.

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<김수진 호프 법률그룹 변호사>