‘코비드 19’ 사태 속에서도 집값은 계속 오르고 있다. 렌트비를 내는 것 보다는 집을 사는 것이 심리적으로나 경제적으로 주택을 구매하는 것이 훨씬 합리적이므로 바이어가 줄지 않고 있기 때문이다.

그러나 주택을 구입하기 위하여 가격의 20%인 다운페이먼트를 하여야 한다는 것이 우리의 상식인데, 이 다운페이먼트를 마련하기 위해 보통 10년은 저축하여야 한다는 통계가 있다.

하지만 20%의 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들도 주택 구입이 가능하다.

다만 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때, 융자 은행에서는 융자를 한 대출자, 즉 주택 소유자가 월 페이먼트를 제대로 하지 못할 경우를 대비하여 융자에 대한 보험(PMI)을 요구한다. 다운페이먼트가 적은 담보대출이 부실화하는 사태를 대비하는 것이다.

PMI(Private Mortgage Insurance)라고 부르는 이 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.

많은 젊은이들이 연수입은 높아도 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 하는 실정이다. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 해도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다.

그러나 돈을 빌려 주는 융자 은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그 만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다.

지난 몇 년 동안 남가주 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 홈오너들은 그 동안 지불해 오던 PMI 지불을 면제받기 위한 신청을 할 수 있다.

그러면 PMI 지불을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 살펴보자.

먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다.

융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그 동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당된다.

그러나 본인이 살고 있는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격에 비하여 융자금이 70~75%이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.

그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.

감정가가 조금 모자란다면, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇 만달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.

하지만 FHA를 비롯한 몇몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있다. 이럴 경우 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 요즘은 달라졌지만 몇 년 전까지도 융자를 받은 후 2, 3년 안에 상환을 하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있었기 때문이다.

현재의 주택 시장은 낮은 이자율과 매물 부족 때문인지, 아니면 펜데믹 때문인지, 집을 보러 다니는 예비 바이어들이 많지 않고 이미 올라가 높은 가격에도 불구하고 잘 팔리고 있다.

내년에도 주택 가격은 오를 것이라는 예상이 지배적이다. 아파트 렌트보다 주택의 유지 비용이 더 많아도 그 만큼 주택 소유자들에게 돌아가는 혜택이 많기 때문이다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>