여유있는 자금을 그냥 은행에 넣어두자니 이자가 거의 없는 편이고, 증권이나 주식에 투자하자니 전문적인 지식이 없어 불안하고, 그래서 전문적인 주식거래인에게 맡겨 잘 불려 달라고 의뢰를 해 두어도, 주식이 실물경제 이외의 국내 및 국제 정치에 너무 민감하게 반응하니 그 전문인이 투자를 아주 잘 한다고 해도 그것도 역시 불안하니, 뭐니 뭐니 해도 부동산투자가 안전하다고 생각한다.

물론 부동산 에이전트이니까 그렇게 말하겠지 하시는 독자들도 계시겠지만, 부동산이라는 것이 10년 혹은 15년, 20년 마다 주기적으로 오르고 내리고는 하지만, 주식 증권 같은 페이퍼 혹은, 비즈니스 같은 만질 수 없는, 무형( Intangible) 의 재산이 아니라 실제로 존재하는 실물, 땅, 즉 진짜 (Real) 재산 (Estate)이니, 아무리 가격이 떨어지더라도 팔지 않고 있으면 얼마 후에는 다시 가격을 회복하는 것은 틀림없는 일이니, 알맞고 적절하게 투자하여 매달 매년 일정액의 수입을 만드는 투자용 주택, 투자용 아파트, 투자용 상업용 마켓건물 등이 여전히 인기가 있는 이유가 여기에 있겠다.

그러면, 그간 모아온 여유자금 20만불, 30만불로 투자용 주택, 렌트 인컴을 기대할 수 있는 주택을 구입함에 있어, 투자자로서의 가장 큰 걱정이, 집주인에게 애를 먹이지 않고 렌트비 꼬박 꼬박 잘내고 집 잘 관리하는 좋은 테넌트를 구하는 것일 것이다. 주위 아는 사람들 이야기를 들어보면, 거의 렌트를 주고 난 뒤에 집을 엉망으로 사용하는 바람에 집이 너무 많이 부서져서 손해를 엄청 보았다는 이야기, 테넌트가 매달 렌트비를 안 내거나 늦게 내는 바람에 마음 고생이 아주 심했다는 이야기, 아주 질이 안 좋은 테넌트를 잘못 들이는 바람에 처음부터 렌트비도 못 받고 그 테넌트를 쫓아낼 때까지 Eviction Lawsuit에 별도의 돈까지 날라갔다는 이야기 등등 좋지 못하고 어려웠고 힘든 이야기만 가득하다. 왜 그럴까? 그 이유는 당연히 렌트 잘 내고 친절하고 착한 테넌트 이야기는 이야기 거리가 되지 못하니까 이런 착한 테넌트 이야기 중에는 아예 이야기꺼리에 끼지도 못한다. 실제로는 대부분의 렌트에서는 좋은 테넌트가 거의 95% 이상이고 애 먹이는 테넌트는 거의 어쩌다 잘못 발생하는 작은 일부분이다.

우선 무엇보다고 좋은 테넌트를 구하는 것이 투자용으로 구입한 나의 주택의 좋은 상태를 위해서, 매달 제때에 입금되는 월수입을 위해서 반드시 필요한 것인데, 어떻게 구해야 좋은 테넌트를 구할 수 있을까? 어떤 사람들은 좋은 테넌트를 구하는 것이 “운도 따라야 하고 복도 많아야 한다” 고 하기도 하지만, 다음의 내용을 잘 참조하면 그리 어려운 일도 아닐 것이다. 방법은 다음과 같다.

첫째, 크레딧을 뽑아서 그 점수를 확인하고 가급적 좋은 크레딧을 가지고 있는 테넌트를 구한다. 크레딧 점수가 좋은 테넌트는 크레딧 관리를 잘 해온 사람임이 틀림없고, 그 좋은 크레딧을 유지하기 위해서 렌트 연체는 어떻게 하든지 하지 않을려고 할 것이다. 가끔 크레딧 점수가 좋지 못하더라도 특별한 이유가 있고 이해할 만한 상황이면 별도의 설명서를 받아 수용해도 좋겠다.

예를 들어 이혼을 준비하면서 현재 살고 있는 주택을 따로 떨어져 나오게 되는 경우 부부 중 한사람의 크레딧이 600점 이하로 떨어져 있는 경우가 많다. 이때에는 그 사람의 직장 월급여와 Bank Account를 확인하고 승락하면 될 것이다.

둘째, 월수입과 은행잔고가 어느 정도 넉넉한 테넌트가 더 안심이 된다. 월 렌트가 ＄2,500 인데 은행잔고가 5천불 미만이면 바로 그 다음달부터 렌트 입금이 걱정이 될 수 밖에 없다. 은행잔고가 넉넉해야 첫 달부터 집주인의 마음이 편할 것이다. 셋째, 테넌트의 인물과 외모를 살펴보는 것도 중요하다. 옷차림이 깔끔하고 부드러운 언어를 구사하는 사람들은 성격도 부드럽고 친절할 게 분명하다. 5분 정도만 이야기 해보면 금방 그 사람의 성격이 드러나기 마련이다. 자기 주장이 강하지 않고 별도의 요구사항이 없는 사람을 뽑으면 나중에 문제가 많이 줄어든다.

좀더 자세한 이야기는 다음 칼럼에 하기로 하자. 그리고 반드시 테넌트를 구할 시에, 인종, 피부색, 성별, 나이, 장애, 가족상황, 민족 및 Sexual Orientation 등의 차별을 두면 절대 안되니 각별히 유의해야 한다.

문의: (661)373-4575
이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>