올 들어 모기지 이자율이 매주 연이은 하락세를 이어가고 있다. 주택 구입에 많이 사용되는 30년 만기 고정 이자율은 1월 첫째 주 전국 평균 약 3.72%를 기록한 뒤 넷째 주 약 3.6%로 떨어졌다. 재융자 목적으로 많이 활용되는 15년 만기 고정 이자율 역시 전국 평균 약 3.04%까지 떨어지며 2%대 진입을 눈앞에 두고 있다. 30년 만기 이자율은 지난 10월 이후 가장 낮은 수준이며 사상 최저치와도 불과 약 0.25% 포인트 차이만 남겨두고 있다.

모기지 이자율이 지난해 하반기부터 하락세를 이어가고 있는 것은 10년 만기 재무부 채권의 수익률 하락과 관계가 깊다.

모기지 이자율은 10년 만기 재무부 채권 수익률 변동에 따라 움직이는데 채권 수익률이 국제 정세와 글로벌 경기 우려 등으로 지난해부터 지속적인 하락세를 이어가고 있다. 최근 중국과의 무역 분쟁이 일부 해소되며 채권 수익률이 다소 오를 것으로 예상됐으나 뒤이어 터진 코로나바이러스 사태에 영향을 받아 상승 탄력을 받지 못하고 있다.

이자율이 낮은 수준에서 장기간 머물면 주택 시장에는 긍정적인 점도 있지만 부정적인 요인으로도 작용할 수 있다. 타이틀 보험 업체 퍼스트 아메리칸 파이낸셜이 최근 발표한 보고서에 따르면 지난해 12월 주택 구매력은 전년 동기 대비 약 12.5% 상승한 것으로 조사됐다. 낮은 모기지 이자율 수준과 가구 소득이 상승하면서 주택 구입 능력이 모처럼 만에 반등한 것이다.

그러나 이자율이 낮은 수준에서 장기간 유지되면 집을 내놓는 사람이 줄어들고 이로 인해 주택 구입 능력 개선 효과가 상쇄되는 결과로 이어진다.

마크 플레밍 퍼스트 아메리칸 파이낸셜 수석 이코노미스트는 “이자율이 지속적으로 하락하면 보유 주택을 처분하고 새 집을 구입하려는 사람들로 주택 거래가 활성화된다”라며 “그러나 이자율이 낮은 수준에서 변동 없이 장기간 머물 경우 집을 내놓지 않는 정반대 현상이 나타난다”라고 보고서를 통해 지적했다.

주택 보유자 대부분이 현재 수준과 큰 차이가 없는 이미 낮은 이자율로 주택을 구입했거나 재융자를 실시했기 때문에 주택 처분에 대한 필요성을 느끼지 못하기 때문이다.

그나마 집을 내놓는 사람들은 가족이 늘어 큰 집이 필요하거나 소득이 비교적 큰 폭으로 늘어난 경우에 그치고 있어 이들이 내놓은 매물로는 현재 높은 수요를 충족시키기 어렵다는 우려다. ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)에 따르면 지난해 12월 주택 재고는 20년래 최저 수준으로 사상 최악의 주택 매물 부족난이 되풀이되고 있는 상황이다. 부동산 시장 전문가들은 주택 매물 부족 현상이 해결되지 않을 경우 올해 주택 거래 활동이 제약을 받을 수 있다고 경고하고 있다.

<준 최 객원 기자>