최근 유래없이 치열한 부동산 시장에서 주택매매계약을 성사시키기가 이른바 하늘의 별따기 만큼 힘들다는 푸념들이 쏟아져 나온다. 셀러 마켓에서 치열한 경쟁을 뚫고 선택되는 (?) 바이어가 되기 위해서 사실상 많은 계약에서 이른바 바이어를 보호하는 여러 조항들을 빼고 들어가는 무리수를 둘 수밖에 없다는 얘기가 공공연히 들리고 있다.

그럼에도 불구하고 대부분의 개인에게 있어서 일평생 가장 큰 규모의 투자이자 대출 기회가 되는 주택구입에 있어서 바이어로서 최소한 꼭 알고 계약에 임해야할 contingency 에 대해 강조해드리고 싶다. 주택매매계약시에 이른바 셀러와 바이어간에 정할 수 있는 조건부를 contingency 라 하는데 주택매매계약시 맺어둔 이런저런 조건부들 (contingencies)를 시간이 지남에 따라 하나하나 해지 해 가면서 종착역(?)인 마무리 클로징 단계까지 가는 과정 중에 셀러와 바이어간에 충돌을 피하고 책임소재를 분명히 구분 짓기도 하는 contingency, 그중에서도 'Financing Contingency(이하 FC)' 는 어찌 보면 바이어를 계약으로부터 보호해주는 마지막 보루라고 할 수 있겠다.

FC 는 셀러와 바이어간에 일정한 시간을 정하고 그 기간 안에 최종융자승인을 받음으로써 융자에 걸린 모든 조건부를 해제하고 정확한 계약이행을 하도록 최종 약조를 한 기간을 말하는데, 이 기간 안에 최종융자승인을 받고 loan commitment 을 셀러에게 제공해야한다. 즉, FC 기간 안에 최종융자승인이 되었다는 것을 문서로 증명함으로써 추후에는 융자로 인한 계약불이행이나 이견이 발생할 수 없도록 최종 마무리를 하는 과정이라고 보면 된다. 만일 이 정해진 기간 안에 융자승인을 받지 못하고 거절을 당했을 경우는 융자 거절 편지 (denial letter)를 은행 측으로부터 받아서 셀러에게 제공함으로 위약금이나 다른 불이익 없이 계약금을 돌려받으면서 합법적으로 계약을 해제할 수 있게 되는 것이다. 따라서 만일 정해진 기간 안에 확실한 융자승인을 받지 못했을 경우 아직 시간이 더 필요하므로 반드시 FC를 더 연장해서 충분히 보호받을 수 있는 기간을 확보해야 한다. FC는 바이어의 권익을 보호하는 최후의 보루라고 할 수 있기 때문에 결코 간과해서는 안 된다.

물론 주택매매에 있어서 사는 사람과 파는 사람의 입장이 다를 수밖에 없고, 셀러는 FC 기간이 없거나 아니면 가급적 짧은 기간을 선호하고 바어어의 입장에서는 가급적 길게 잡을수록 유리함은 당연한 이치이다 문제는 점점 더 까다로워져가는 주택융자에서, 그리고 점점 더 치열해지는 올 봄 주택시장에서 주택을 구입할 때는 반드시 FC 를 잘 이해하고 현명하게 계약에 임하기를 당부드린다.

지금 같은 소위 집이 없어서 못 판다는 푸념이 나올 정도의 핫한 봄 부동산시장에서 피열한 경쟁 속에서 contingency 기간을 바이어가 유리하도록만 한다면 셀러가 선호할 오퍼가 아니므로 당연히 계약을 이끌어내는데 방해요소가 되겠지만, 아무리 시장에 경쟁이 치열해도 만일을 대비한 안전장치인 contingency 도 없이, 혹은 너무 짧은 기간으로 진행하는 무리한 계약은 조심하시라고 당부 드리고자 한다. 어쩔 수 없이 최소한 짧게 또는 contingency 없이 계약을 이끌어내야 한다면 반드시 사전에 미리 내가 이런 안전장치 없이 확실히 융자가 가능한지를 짚고 또 짚고 난 뒤에 진행해도 결코 늦지 않다고 본다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>